همایش و رویدادهای شهرسازی

آرشیو

پیشنهادات ویژه شهرسازی آنلاین

  • Email: Info@Shahrsazionline.com
  • Telegram: @shahrsazi0nline
  • Bisphone: Shahrsazionline
  • Googel+ : shahrsazionline
  • Payamak (iran): 30007546323232
  • line: 0935-1373772

استراتژی بخش مسکن

یارانه های مسکن

خلاصه فصل

۱-زمینه

هدف این فصل ارایه تحلیلی از یارانه های مسکن در ایران است، و هرچند به صورت مقاله ای مستقل تهیه شده، بخشی از یک پژوهش گسترده تر با عنوان «استراتژی بخش مسکن» است. اطلاعات زمینه ای مورد نیاز درباره اقتصاد و مسکن کشور، به منظور درک بستر یارانه های مسکن در فصل «بخش مسکن در ایران و جایگاه آن در اقتصاد کلان» ارایه شده است. کانون توجه این فصل، مشخص کردن انواع یارانه ها، ارزیابی حجم آنها و توصیه هایی برای اصلاح سیاست های ناظر برآنها است.

در این جا حوزه تحلیل به اطلاعات موجود محدود می شود، و به دلیل فقدان اطلاعات، هزینه های عملیاتی یا سرمایه ای یارانه هایی که مستقیماً به نهادهای مرتبط با مسکن منتقل می شوند، مثل بنیادها، تحت پوشش قرار نمی گیرد. همچنین اصطلاح احداث مسکن در این فصل،  انواع خاصی از مسکن را در بر نمی گیرد، مثل استراحت گاه ها که با بودجه وزارتخانه های مربوط احداث می شوند. با وجود این، انتظار نمی رود که داده های جدید، یافته های پایه ای و نتایج این پژوهش را تغییر دهند؛ لذا توصیه های مبتنی بر این یافته ها نیز اعتبار خود را حفظ خواهند کرد. مسایل مربوط به زیرساخت مسکن نیز مورد بحث قرار نگرفته است زیرا، پژوهشی جداگانه را طلب می کند.

۲- یافته ها

تحلیل اطلاعات موجود نشان می دهد که مسأله اساسی مسکن در ایران، کمیت یا کیفیت واحدهای مسکونی موجود در سطح کلی نیست. مسأله این است که آیا ذخیره موجود در مناطق مختلف و برای گرو های درآمدی مختلف مناسب است یا خیر، و آیا تولید سالانه مسکن پاسخگوی نیازهای موجود هست یا خیر. این مسایل، بخصوص ظرف چند سال آینده اهمیت بیش تری پیدا خواهند کرد؛ منظور زمانی است که انتظار می رود نرخ جدید تشکیل خانوار به سرعت افزایش یابد.

یارانه ها متفرق و غالباً‌ غیر شفاف اند. روشن است که افزایش توان تملک و دسترسی به مسکن یکی از دلمشغولی های عمده دولت ایران است و برای کمک به گروه های مختلف جمعیت، مجاری متعددی وحود دارد. در عین حال، این رویکرد به شکل گیری نوعی نظام بسیار متفرق منجر شده است که فاقد هرگونه نظارت روشن و فراگیر بر یارانه ها است. به نظرمی رسد که حجم یارانه های مسکن درایران، در سال های مختلف بسیار متفاوت است و می تواند با ضریبی بیش از۲ تغییر یابد. در سال ۱۳۷۹ یارانه های مسکن ۵/۱درصد تولید ناخالص داخلی و در سال ۱۳۸۰ برابر با ۲ درصد برآورد شده است. این رقم در سال ۱۳۸۰ تقریباً به نصف حجم کل سرمایه گذاری سالانه مسکن، یعنی ۱/۶درصد تولید ناخالص داخلی می رسد. چنانچهارانه های خدمات عمومی را که ۳درصد تولید ناخالص داخلی است نیز در نظر بگیریم، کل یارانه های مرتبط با مسکن به رقم بالای ۵/۴درصد تولید ناخالص داخلی می رسد که تقریباً‌ برابر با کل سرمایه گذاری سالانه مسکن است.

یارانه ها کارآمد نیستند و به خوبی هدف گیری نشده اند. از آن جا که بسیاری از یارانه ها در مقاطع مختلف این فرایند عرضه می شوند(احداث ساختمان، تأمین مالی، خرید و تملک)، ناکار آمدند، به خوبی هدف گیری نشده اند، و فقط بخشی از آنها به گروه مورد مورد نظر می رسند. حتی هنگامی که کمک مستقیماً‌به خانوارها داده می شود، شیوه عرضه آنها به گونه ای است که در دسترس دهک های پایین توزیع درآمد قرار نمی گیرند. به علاوه، بخش قابل توجهی از یارانه ها عمومی اند (از قبیل سقف های نرخ سود و یارانه های انرژی) و لذا غالباً‌خانوارهای دهک های بالای درآمدی از آنها منتفع می شوند. از آن جا که بسیاری از یارانه ها پنهان اند و به حساب نمی آیند، بسیار بیش از آن چیزی هستندکه در بودجه دولت ظاهر می شود. افزون بر این، انواع یارانه ها و شیوه ارایه آنها بسیار متفاوت است، و این امر می تواند به افزایش بیش تر حجم آنها منجر شود. این قبیل ناکارآمدی ها، اثرات بسیار گسترده تری بر انحراف های بخش مسکن دارند و توسعه آن را به تعویق می اندازند.

 

۳- نتیجه گیری

نتیجه کلی آن است که گروه های جمعیتی مورد نظر دولت برای دریافت کمک، از مزایای کامل این قبیل کمک ها بهره نمی گیرند. انواع و شیوه تحویل این کمک ها به گونه ای است که بسیاری از گروه های مورد نظر به آنها دسترسی پیدا نمی کنند. علاوه بر این، گروههای کم درآمد، گروه های اصلی مورد نظر برای دریافت این کمک ها نیستند. در نتیجه، فرصت هایی برای تحویل کارآمدتر و هدف گیری شده تر این کمک ها وجود دارد که به دولت امکان می دهد یارانه های مسکن را به سطوحی پایدار تقلیل دهد.

برنامه سوم توسعه ایران نشان می هد که دولت ایران سعی می کند به سمت یارانه های هدف گیری شده تر حرکت کند. این    تلاش ها قویاً‌حمایت می شوند و می توانند فرصت های بزرگی ایجاد کنند.

 

۴- توصیه ها

مطالب زیر، برخی توصیه های مهم در مورد اصلاح سیاست های مربوط به تأمین مسکن گروه های کم درآمد و یارانه های مسکن را شامل می شود:

٭شناخت بیش تر یارانه وکسب آگاهای بییش تر درباره آنها به شیوه های زیر:

  • جمع آوری اطلاعات دقیق تر در مورد یارانه ها؛
  • بازنگری و ارزشیابی طرح های جاری، و تقویت آنها چنانچه مناسب تشخیص داده می شوند؛

٭کنار کشیدن دولت از مداخله مستقیم در تأمین مستقیم مسکن؛

٭حذف تدریجی یارانه های پنهان و ناکارآمد، از قبیل واگذاری زمین پایین ترازقمیت بازار، کاهش نرخ های سود و موارد دیگر؛

٭طراحی و اجرای یارانه های آشکار، مستقیم و معطوف به تقاضا در جهت حل مسأله توان تملک مسکن؛

٭ترکیب ایجاد انگیزه های مالیاتی برای تولید کنندگان واحدهای مسکونی کوچک، با یارانه های معطوف به تقاضا، به منظور بالا بردن قدرت خرید خانوارهای کم درآمد و لایه های پایین میان درآمد؛

٭درک این نکته که برای ایجاد یک بازار مسکن کارآمد، وجود نوعی نظام تأمین اعتبار خودکفا ضرورت دارد و باید ایجاد شود؛

٭ گسترش تسهیلات وام مسکن به واحدهای مسکونی «دست دوم»، پس از آن که نظام تأمین اعتبار واحدهای مسکونی نوساز توسعهافت.

٭ حذف یارانه های خدمات عمومی از طریق یک طرح اصلاحی جامع بخش انرژی ملی و بهره گیری از قسمتی از پس اندازهای ناشی از کاهش یارانه های انرژی، به منظور دادن یارانه مسکن معطوف به تقاضا به گروه های مورد نظر(به منظور جبران اثرات منفی این اقدام بر گروه های کم درآمد).

 

۵- سازماندهی این فصل

این فصل با توصیف انواع مختلف کمک به احداث مسکن آغاز می شود، و تلاش برآن است که کمیت حجم آنها مشخص و هدف گیری آنها ارزیابی شود. بخش دوم به پاره ای اثرات ثانوی یارانه ها و انحراف های ناشی از آنها  می پردازد. فصل ماقبل آخر، نتایج به دست آمده را جمع بندی می کند، و فصل آنها آخر توصیه هایی برای اصلاح سیاست ها ارایه می دهد.

 

کمک های احداث مسکن

در این بخش انواع اصلی کمک ها مشخص و حجم آنها ارزیابی می شود. از آن جا که اطلاعات موجود تکه پاره است، تحلیل و ارزیابی کمک ها بر مفروضات معین و ارزیابی کیفی به دست آمده از مصاحبه با کارشناسان درایران استوار است. بنابراین، ارقام را باید راهنما تلقی کرد نه اعداد مطلق.

اغلب یارانه ها در ایران غیرمستقیم و غیرشفاف اند، و لذا در هیچ بودجه ای به صورت آشکار به حساب نیامده اند. از این رو، تحلیل کمّی، بیش تر به ارزیابی این یارانه های «نامریی» ‌می پردازد تا ارقام به دست آمده از تخصیص های بودجه ای. این ارزیابی ها بر مفروضات حاصل از منابع اطلاعاتی ثانوی محدود استواراند، و سنجش آنها مبتنی بر تخفیف های ارایه شدها عواید صرفنظر شده توسط دولت، در مقایسه با ارزش بازار ی دارایی و خدمات مورد بحث است. به دلیل فقدان تخمین های اطلاعاتی، حجم یارانه ها فقط برای سال های ۱۳۷۹ و ۱۳۸۰ برآورد شده اند.

 

۱- مرور کلی

دولت ایران سعی کرده است با به اجرا درآوردن طرح های مختلف کمک رسانی، به گروه های مختلف مردم در تأمین مسکن کمک کند. کمک دولت بیش تر به صورت متفرق صورت گرفته وخانوارهای مختلف براساس نوع مسکن و گروه اجتماعی که به آن تعلق داشته اند یارانه های متفاوت دریافت کرده اند، نه براساس درآمد آشکار خانوار. اغلب یارانه ها پنهان اند واز طریق قیمت گذاری های اداری و مقرراتی ارایه می شوند.

ارزیابی های ما نشان می دهد که یارانه های مسکن در ایران می توانند ۵/۱درصد تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۷۹و ۲درصد آن در سال ۱۳۸۱ باشد و این نسبت در سال های مختلف می تواند بسیار متفاوت باشد. علت این تغییرات عمدتاً‌تصمیم گیری های اداری در مورد تخصیص یارانه هایی از قبیل زمین و مقدار و منطقه ای است که به قمیت یارانه ای واگذار می شود. در سطحی بالاتر، یارانه هایی که ما تخمین زده ایم تقریباً‌معادل با نصف سرمایه گذاری سالانه مسکن (۱/۶درصد کل تولید ناخالص داخلی) است.

هنگامی که یارانه های خدمات عمومی، به میزان ۳ذرصد تولید ناخالص داخلی، نیز در نظر گرفته شود، کل یارانه های مرتبرط با مسکن افزایش می یابد و تقریباً‌ به سطح کلی سرمایه گذاری سالانه مسکن می رسد.

 

جدول ۱-۴: خلاصه یارانه های مسکن

نوع یارانه

برآورد حجم برحسب درصد تولید ناخالص داخلی(۱۳۷۹)

درصد حجم برحسب درصد تولید ناخالص داخلیس(۱۳۸۰)

زمین

۳/۰

۸/۰

بهای مسکن

۶/۰

۵/۰

نرخ سود

۴/۰

۴/۰

مسکن دولتی (۱۳۷۹)

۱/۰

۱/۰

جمع

۴/۱

۹/۱

خدمات عمومی

۱/۳

۷/۲

جمع کل

۵/۴

۶/۴

 

 

 

خصوصیات یارانه ها را می توان به شرح زیر فهرست کرد:

الف) غالباً ‌غیرشفاف اند و در هیچ بودجه به حساب نیامده اند (کم تر از ۲درصد کل یارانه های مربوط به مسکن، آشکارا به حساب آمده و در بودجه دولت درج شده اند)؛

ب) ناکارآمد عرضه شده اند (نگ به بخش ۳)؛

پ) به زیان گروه های کم درآمدند (نرخ سود و یارانه های انرژی)؛

ت) در چارچوب یک نظام فوق العاده متفرق ارایه شده اند؛

به علاوه، شیوه ارایه این یارانه ها نیز انحراف هایی ایجاد می کنند. این انحراف ها بر اقتصادی که صرفاً منابع خود را مصرف می کند، اثرات منفی گسترده تری دارد (نگ به بخش ۳). یارانه ها را هم از چشم انداز منافعی که به دریافت کننده می رسد و هم شیوه های تأ مین اعتبار آنها بررسی کرده ایم- از طریق هزینه آشکاری که بر بودحه دولت تحمیل می کند، یا یارانه پنهان به عوایدی که دولت از دست می دهد.

به نظر نمی رسد که به منظور تأ مین مسکن، اعتباری مستقیماً به خانوار های کم درآمد منتقل شده باشد. مسکن دولتی یا با اجاره زیر قیمت بازار در اختیار کارمندان و کارگران دولت قرار می گیرد، یا در قالب طرح اجاره به شرط تملیک به فروش می رسد. یارانه ها به سه شکل عمده زیر ارایه می شوند:

٭ یارانه های زمین که بیش از سایر یارانه ها به نظر می رسد و می تواند تا یک درصد تولید ناخالص داخلی باشد. یارانه های زمین عمدتاً در قالب وا گذاری زمین های دولتی، به قیمتی پایین تر از قیمت بازار، به گروه های مختلف ذینفع- سازندگان، بنیادهای تعاونی، صندوق ها و افراد حقیقی- داده می شود.

٭ یارانه های بهای مسکن از طریق نهاده ها و هزینه های انرژی؛ ارزیابی مقدماتی نشان می دهد که این یارانه ها می توانند حدود ۵/۰ تا ۶/۰درصد تولید ناخالص داخلی باشند؛

٭ یارانه های تأمین اعتبار که از آن میان یارانه های نرخ سود، هم از طریق نظام بانکی هم مؤسسات غیربانکی، می تواند تا ۴/۰درصد تولید ناخالص داخلی باشد.

یارانه های نرخ سود به دو شکل عرضه می شوند- کاهش عمومی نرخ سود و یارانه های نرخ سود خاص که به خانوارهایی از گروه های اجتماعی معین تعلق می گیرد، از قبیل آزادگان، خانوارهای جوان، خانوارهای کم درآمد، مستخدمان دولت و دیگران. سازندگانی که دارای شرایط معینی باشند نیز می توانند برای دوره هایی محدود از یارانه های نرخ سود استفاده کنند؛ خریداران این واحدها نیز در چارچوب طرح اجاره به شرط تملیک، حق استفاده از این یارانه ها را پیدا می کنند.

منابع یارانه ای دیگری نز از طریق بنیاد مسکن، کمیته امداد امام خمینی و نهادهای دیگر عرضه می شوند.

بخشی از یارانه هایی که به صورت کاهش نرخ سود ارایه می شود، از طریق صندوق های دولتی برخوردار از یارانه، کاستن از میزان ذخایر قانونی مورد نیاز و سایر ابزارهای بانکی تأمین اعتبار می شوند.

هر خانواری که در پی دریافت کمک برای تأمین مسکن باشد، درخواست خود را برای وزارت مسکن و شهرسازی ارسال می کند. افراد حقیقی بر اساس نوعی نظام امتیازبندی مصوب دولت طبقه بندی می شوند، و نوبت بر اساس نتایج این امتیازبندی تعیین می شود- هر چه امتیاز بیش تر باشد، شخص در اولویت بالاتری قرار می گیرد. هنگامی که نوبت خانوار فرا می رسد، احداث مسکن از آن نوع یارانه هایی برخوردار می شود که برای گروهی که خانوار به آن تعلق دارد در نظر گرفته شده است.

بخشی از مسکن مورد نیاز گروه های کم درآمد نیز توسط نهادهایی از قبیل بنیاد شهید و بنیاد مستضعفان تأمین می شود. این بنیادها در دوران ملی کردن دارایی ها، بدون صرف هزینه، مبالغ هنگفتی دارایی به دست آورده اند و در حال حاضر نیز از کمک های دولت استفاده می کنند. تفکیک اعتبارات دولتی واگذار شده به این بنیادها برای مقاصد مسکن امکان پذیر نیست. شرکت های بزرگی با شعب متعدد وابسته به این بنیادها هستند که غالباً‌با استفاده از عواید حاصل از مدیریت مستغلات، سایر فعالیت های تجاری و هدایا به فعالیت های سودآورد مشغول اند. این فعالیت ها زیر چتری که برای هدف های غیرانتفاعی بنیادها گشوده شده است رشد کرده اند. چون از سال ۱۳۷۷ مقرر شده است که شرکت های سهامی مالیات بپردازند، فعالیت های غیرانتفاعی از آنها به بنیادها منتقل شده است. بنابراین، از آن جا که بخش بزرگی از فعالیت های سودآورد توسط شعب شرکت های وابسته انجام می گیرد، یارانه های مالیاتی بنیادها رقم قابل توجهی نمی شود. ارزیابی یارانه های بنیادها و سایر مؤسسات مربوط به مسکن، از قبیل شرکت های ساختمانی دولتی نیازمند پژوهشی جداگانه است که برای آن تفکیک فعالیت های انتفاعی/ غیرانتفاعی و مسکن/ سایر فعالیت ها ضرورت دارد.

از آن جا که یارانه ها مبتنی بردرآمد نیستند، در مورد این که کدام گروه در آمدی خانوارها از آنها استفاده می کنند اطلا عی در دست نیست. بر مبنای اطلاعات موجود به نظر می رسد که فقط سهم کوچکی از یارانه ها هدف گیری شده اند و در دسترس خا نوارهای دهک های درآمدی پایین قرار می گیرند. یکی از دلایل این امر آن است که متجاوز از نیمی از یارانه ها معطوف به دریافت کنندگان خاص نیستند (زمین، نرخ سود ویژه و تا اندازه ای یارانه های بهای مسکن)، بلکه بیش تر عمومی اند (خدمات عمومی، مصالح ساختمانی، محدودیت نرخ سود و تا اندازه ای یارانه های بهای مسکن) و لذا به زیان گروه های درآمد پایین عمل می کنند.

درعین حال، حتی یارانه های معطوف به دریافت کنندگان خاص نیز ممکن است به دست دریافت کنندگان مورد نظر نرسند، چون فقط خانوارهای میان درآمد و پر درآمد می توانند واحدهای مسکونی نوساز را خریداری و از یارانه های نرخ سود استفاده کنند.

چون به نظر می رسد که هدف دولت ایران بیش تر کمک به بعضی گروه های اجتماعی خاص است تا خانوارهای کم درآمد، مناسب تر آن است که به ارزیابی یارانه های هدف گیری شده برای این گروه های خاص بپردازیم. گرچه تخصیص یارانه های خاص نیز اصولاً می تواند منصفانه و شفاف باشد (از طریق درخواست و ساز وکارهای امتیاز بندی)، همان طور که پیش تر گفتیم بسیاری از خانوارهای گروه های مورد نظر نمی توانند به آنها دسترسی داشته باشند. لذا، مسأله این نیست که بیش تر گروه هایی که دولت قصد دارد به آنها کمک کند، از قبیل خانواده های شهیدان، آزادگان، معلولان جنگی، جوانان، زنان سرپرست خانوار و خانواده های کم درآمد، جز و نیازمندان نیستند و سزاوار کمک به شمار نمی آیند. مسأله نوع یارانه هایی است که دولت ارایه می دهد و شیوه فوق العاده ناکارآمد و بی حساب و کتاب انجام این کار است. منابعی با این ابعاد را می توان به شیوه ای مؤثرتر به کار گرفت و به نیازمندان بیش تر یاری رساند.

دولت ایران از هم اکنون نخستین گام ها را در جهت حل پاره ای از مسایل فوق برداشته است. در سال های اخیر بعضی یارانه ها حذف شده اند و بعضی دیگر قرار است در آینده نزدیک حذف شوند. در برنامه سوم نیز بر ضرورت دادن یارانه های هدف مندتر، حرکت به سمت کاهش یارانه های زمین، تخصیص زمین به قیمت های بازار، و پایان دادن به تأمین مسکن خانواده شهدا در انتهای این برنامه تأکید شده است. این وضعیت فرصت مناسبی ایجاد می کند تا از تلاش های دولت ایران در بهبود یارانه های مسکن و تسهیل توسعه این بخش حمایت شود.

آنچه در ادامه می آید توصیف تفصیلی یارانه های عمده به ترتیب حجم آنها است.

 

۲- مقیاس یارانه ها

   یارانه های زمین

بر اساس اطلاعات به دست آمده از تکسام[۱] از فروردین ماه سال ۱۳۷۶ تا مهر ماه سال ۱۳۸۰ دولت جمعاً ۱۰۱۰۰۹ هکتار زمین خریداری کرده است، حال آن که طی همین مدت فقط ۱۶۰۶۳ هکتار زمین واگذار کرده و از این میان ۶۲۴۰ هکتار مسکونی بوده است.

 

جدول شماره ۲-۴: زمین دولتی (هکتار)

 

۱۳۷۷

۱۳۷۸

۱۳۷۹

۱۳۸۰

تملک زمین

۲۳۱۹۵

۱۷۸۷۱

۲۸۳۹۳

۲۶۰۲۰

واگذاری زمین مسکونی a

۱۳۲۲

۸۹۹

۱۱۴۰

b ۲۸۷۹

واگذاری زمین غیرمسکونی

b ۱۳۹۵

۲۰۰۵

۳۲۱۵

۳۲۰۸

 

a: این ارقام زمین های تخصیص یافته به اجاره را شامل نمی شود.

b: داده های تکسام برای این سال های فرق می کند.

مأخذ: سالنامه آماری سال ۱۳۸۰

 

زمین توسط سازمان ملی زمین و مسکن و با مقاصد مختلف به تولید کنندگان انبوه (ساخت و سازگران)، بنیادها، تعاونی ها، صندوق ها[۲] و افراد واگذار شده است. طی هفت سال گذشته بیش از ۴۰۰خانوار، برای مقاصد مسکونی زمین دریافت کرده اند.

جدول ۳-۴: واگذاری زمین دولتی (هکتار)

 

۱۳۷۴

۱۳۷۵

۱۳۷۶

۱۳۷۷

۱۳۷۸

۱۳۷۹

۱۳۸۰

جمع کل

انبوه سازانa

۲۶۵

۱۰۱۴

۶۱۴

۱۸۱

۵۶

۱۵۵

 1444

۳۷۲۹

تعاونی هاa

۳۴۵

۳۸۳

۲۵۵

۲۵۰

۱۲۸

۲۹۴

۱۸۷

۱۸۴۲

افرادa

۱۲۲۷

۱۱۳۰

۱۰۱۴

۸۹۱

۷۱۵

۶۹۱

۱۲۴۷

۶۹۱۵

جمع کلb

c ۱۵۴۷

c ۲۸۹۱

۱۸۸۳

۱۳۲۲

۸۹۹

d ۱۱۴۰

d ۲۸۷۹

۱۲۵۶۱

 

c: ارقام تکسام برای این سال ها با ارقام سالنامه آماری سال ۱۳۸۰ فرق می کند و ارقام مشابه برابر با ۱۸۳۷ برای سال ۱۳۷۴ و ۲۵۲۷ برای سال ۱۳۷۵ است.

d: ارقام تکسام برای این سال ها نیز با ارقام سالنامه آماری ۱۳۸۰ فرق می کند.

مأخذ: a، یزدانی (۱۳۸۱)؛ b، سالنامه آماری ۱۳۸۰

این اراضی دولتی با سه نوع قیمت به شرح زیر واگذار شده اند:

٭ به قیمت سال ۱۹۸۰ که در مقایسه با ارزش های فعلی بازار، نزدیک به صفر است- برای گروه های ویژه، یعنی خانواده های شهدا، آزادگان و معلولان جنگی (همچنین پروژه قدیر). علاوه براین، گروه های ویژه در زمینه هزینه های ساخت و ساز نیز ۱۰۰درصد تخفیف دریافت می کنند؛

٭ به قیمت منطقه ای که حدود ۲۰درصد ارزش فعلی آن در بازار برآورد می شود برای خانوارهای جوان، زنان سرپرست خانوار و خانواده های کم درآمد (همچنین پروژه قدیر)[۳]؛

٭ به قیمت کارشناسی که حدود۹۰درصد قیمت فعلی در بازار برآورد می شود- به منظور احداث ساختمان در چارچوب طرح اجاره به شرط تملیک.

اطلاعات مربوط به ارزش زمین های واگذار شده برای احداث مسکن و قیمتی که واگذار شده اند در دست نیست[۴] و لازم است که پژوهش های بیش تری انجام گیرد. اما بر اساس مفروضاتی که در ادامه خواهد آمد می توان براوردهایی تقریبی ارایه کرد.

میانگین قیمت هر مترمربع زمین در سال ۱۳۸۰ بین ۲۹۸ هزار ریال (۳۷دلار آمریکا) در اردبیل و ۸۹/۱ میلیون ریال (۲۳۶دلار آمریکا) در تهران در نوسان بوده است[۵]. به منظور انجام ارزیابی های اولیه، سعی کردیم میانگین وزنی قیمت زمین را با استفاده از میانگین قیمت در مرکز استان، برای زمین های تخصیص یافته در هر استان محاسبه کنیم (این قیمت ها در ۱۹ استان از ۲۸ استان موجود بود و ۹۴ درصد زمین های واگذار شده را تشکیل می داد).

در استان هایی که قیمت در دسترس نبود، کم ترین قیمت موجود، یعنی ۲۹۸ هزار ریال (۳۷دلار آمریکا) به کار گرفته شد. میانگین وزنی قیمتی که به این ترتیب به دست آمد ۲/۱ میلیون ریال (۱۵۰دلار امریکا) بود. اما به دلایل زیر انتظار می رود که میانگین وزنی قیمت واقعی، کم تر از رقم فوق باشد[۶]:

٭ زمین دولتی در قطعات بزرگ و هر مترمربع ۲۰ تا ۴۰درصد پایین تر از قیمت فروخته شده است؛

٭ قطعات عمدتاً در حاشیه شهرها واقع شده اند که قیمت ۴۰ تا ۵۰درصد پایین تر است؛

٭ بخشی از زمین ها در شهرهای کوچک و مناطق روستایی واگذار    شده اند.

با دخالت دادن قمیت تخمینی در محاسبات، قیمت به ۴۰۰ هزار ریال کاهش یافت. این فرض نیز در نظر گرفته شد که میانگین تخفیف قیمت      زمین های واگذار شده در سال ۱۳۷۹ برابر با ۵۸درصد و در سال ۱۳۸۰ برابر با ۴۰درصد بوده است[۷]. بر پایه این مفروضات، یارانه های مربوط به زمین ۱۲۴۰ میلیارد ریال (۱۵۵میلیون دلار آمریکا) برآورد شد که ۳/۰درصد تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۷۹ است؛ رقم مشابه برای سال ۱۳۸۰ معادل با ۴۶۰۰ میلیارد ریال (۶/۰ میلیارد دلار آمریکا) است که ۸/۰درصد تولید ناخالص داخلی در همان سال است. اطلاعات دیگری کهزدانی ارایه کرده است حاکی از یارانه های بسیار بیش تر و حتی متجاوز از ۵درصد تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۸۰ است. اما برای نتیجه گیری بیش تر باید این داده ها را بیش تر بررسی کرد[۸].

همان طور که محاسبات مربوط به این دو سال نیز نشان می دهد، یارانه های زمین فوق العاده پرنوسان است و به مقدار زمین واگذار شده در هر سال معین و ارزش این قبیل زمین ها بستگی دارد که خود بسیار متنوع است. علت اصلی افزایش یارانه ها در فاصله سال های ۱۳۷۹ و ۱۳۸۰ به میزان بیش از شش برابر، این واقعیت است که در سال ۱۳۸۰، کل مقدار زمین واگذار شده ۱۲۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت و ۴۷ درصد از این زمین ها نیز در تهران واگذار شد، حال آن که رقم مشابه در سال ۱۳۷۹ برابر با ۱۰درصد بود؛ افزایش قابل توجه قیمت زمین را نیز باید بر عوامل فوق افزود.

 

یارانه های خدمات عمومی

به دلیل وجود مقدار زیادی یارانه در قیمت های انرژی در ایران، خدمات عمومی مسکن نیز از یارانه های بالایی استفاده می کنند[۹] و احتمالاً بیش ترین بخش یارانه های مربوط به مسکن را به خود اختصاص می دهند. این یارانه ها احتمالاً به حدود ۳درصد تولید ناخالص داخلی می رسند.

مفروضات زیر در محاسبه به کار گرفته شده اند:

٭ قیمت های بازاری آب، و برق و گاز طبیعی به ترتیب ۳۱ و ۱۱۷۶ برآورد شده اند که هر یک ۲۶۰درصد بالاتر از قیمت های جاری است[۱۰].

٭ از آن جا که ریز هزینه خدمات عمومی برای هریک از خدمات موجود نیست، به منظور انجام برآوردهای اولیه فرض را بر آن گرفته ام که برق ۵۰درصد مصرف خدمات عمومی را تشکیل می دهد و ۵۰درصد دیگر نیز بین آب و گاز تقسیم می شود و یک شاخص مرکب با ۱۳۲ درصد افزایش به وجود می آورد[۱۱]؛

٭ چون کل هزینه های خانوار برای خدمات عمومی موجود نیست، با ضرب میانگین هزینه خانوار در شمار خانوارها آن را برآورد کرده ایم. افزوده بر این، داده های مربوط به هزینه های خانوار و شمار خانوارها، برای دو سال متفاوت در دست است- به ترتیب ۱۳۷۹ و ۱۳۸۰٫ بنابراین، به منظور برآورد شمار خانوارهای شهری و روستایی به ترتیب از نرخ های رشد ۴ درصد و ۱درصد استفاده کرده ام[۱۲].

بر اساس مفروضات فوق، یارانه های خدمات عمومی درسال ۱۳۷۹ برابر با ۱۳۳۶۷ میلیارد ریال[۱۳] (۷/۱ میلیون دلار آمریکا) یا ۱/۳ درصد تولید ناخالص داخلی بوده است. در سال ۱۳۸۰ این یارانه ها ۱۵۶۴۱ میلیارد ریال (۲میلیارد دلار آمریکا) یا ۷/۲ درصد تولید ناخالص داخلی است.

 

یارانه های بهای مسکن

تخمین زده می شود که یارانه های بهای مسکن به ۵/۰ تا ۶/۰ درصد تولید ناخالص داخلی برسد.این یارانه ها به صورت های زیر ارایه می شوند: الف) فروش واحدهای مسکونی احداث شده در چارچوب قراردادهای دولتی و بر اساس هزینه تمام شده؛ ب) محدود کردن سودآوری قراردادهای احداث مسکن دولت به ۱۰درصد (اسمی) در مقابل نرخ سود تخمینی بازار که ۳۰ تا ۴۰درصد است[۱۴]؛ و پ) یارانه های پنهان انرژی در مصالح ساختمانی.

چون واحدهای مسکونی احداث شده توسط دولت، به رایگان واگذار نمی شود، بلکه فروخته می شود، یارانه ای که دولت می دهد به صورت صرفنظر کردن از سود حاصل از فروش، بجز زمین و هزینه های ساخت وساز است که پیش تر ذکر شد. به دلیل محدودیت اطلاعات، حجم این یارانه بر اساس مفروضات زیر ارزیابی شده است:

در این محاسبات از نرخ سود اسمی ۲۰درصد و ۴۰درصد استفاده شده است[۱۵]. همچنین فرض را بر آن گرفته ایم که بهای نهایی فروش واحدهای مسکونی دولتی، شامل هزینه های ساخت وساز به میزان ۱۰۰ درصد و کارمزد دستگاه اداری دولت به میزان ۷درصد باشد[۱۶]. اما در این محاسبات ارزش زمانی پول به حساب نیامده، و فرض برآن بوده است که سرمایه گذاری و درآمد در سال واحدی اتفاق می افتد، حال آن که اختلاف زمانی این دو رویداد می تواند ۲ تا ۴ سال باشد. بر پایه این فرضیات، یارانه های داده شده بین ۰۱/۱ تا ۰۴/۰ درصد تولید ناخالص داخلی برآورد شده است.

جدول ۴-۴: یارانه های بهای مسکن (میلیارد ریال)

اجاره به شرط تملیک[۱۷]

سال

۱۳۷۶

۱۳۷۷

۱۳۷۸

۱۳۷۹

هزینه های ساخت وساز دولت- اجاره به شرط تملیک

۶۴

۱۸۳

۲۲۷

۵۶۴

عواید صرفنظر شده (یعنی یارانه ای)[۱۸]

 

 

 

 

هزینه های اداری دولت[۱۹]

 

 

 

 

یارانه خالص به دریافت کنندگان برحسب درصد تولید ناخالص داخلی

 

 

 

 

 

مأخذ: بودجه دولت و برآوردهای کارشناسی مؤلف

 

یارانه های انرژی موجود در مصالح ساختمانی، بر پایه پژوهش گسترده ای ارزیابی شده است که توسط فتینی (۱۹۹۹) در مورد یارانه های انرژی انجام گرفته است. برآوردهای او نشان می دهند که افزایش قیمت نفت در سطح بازار، هزینه های ساختمان و یا نوسازی را ۷/۱۱ درصد افزایش خواهد داد. یارانه کل سرمایه گذاری سالانه مسکن در سال ۱۳۷۹ برابر با ۲۰۵۷۷ میلیارد ریال (۶/۲ میلیارد دلار آمریکا) و در سال ۱۳۸۰ برابر با ۲۶۷۸۶ میلیارد ریال (۴/۳ میلیارد دلار آمریکا)، به ترتیب معادل با ۵/۰ و ۶/۰ درصد تولید ناخالص داخلی در سال های مورد بحث بوده است. این وضعیت باعث می شود که بهای مسکن نیز متناسب با ارقام فوق به میزان ۵ تا ۶درصد افزایش یابد (نسبت هزینه های ساختمان کلاً حدود ۵۰ تا ۶۰درصد است)[۲۰].

 

یارانه های تأمین اعتبار

یارانه های تأمین اعتبار مسکن در دو لایه ارایه می شود- یارانه های خرده فروشی به صورت یارانه های نرخ سود که به وام گیرندگان داده می شود و یارانه های کلی فروشی که به مؤسسات اعتباری داده می شود و به صورت های تأمین اعتبار دولتی، کاهش ذخایر قانونی و شکل های دیگر است. بر اساس کارهای انجام گرفته در بخش تأمین اعتبار مسکن، انواع یارانه های اخیر با تفصیل بیش تر بررسی خواهند شد، اما در این جا توجه خود را عمدتاً بر یارانه های خرده فروشی متمرکز خواهم کرد که به وام گیرندگان داده می شود.

یارانه های نرخ سود به دو صورت عرضه می شوند: الف) محدودیت نرخ سودی که برای بانک ها تعیین می شود و کلیه کسانی که وام مسکن دریافت می کنند از آن استفاده می کنند؛ ب) یارانه های اضافی نرخ سود که به انواع خاصی از وام گیرندگان، از قبیل گروه های ویژه، کارکنان دولت و معلمان داده می شود. یارانه های ویژه نرخ سود به ساخت وسازگران نیز داده می شود، مشروط به آن که پاره ای معیارهای معین مسکن را رعایت کنند، و چنانچه خرید این واحدها در چارچوب طرح اجاره به شرط تملیک انجام بگیرد، این یارانه ها به خریداران نیز منتقل می شود.

با توجه به این که نرخ های سود در بازار بین ۲۳ تا ۳۰درصد[۲۱] تخمین زده می شود، یارانه های پنهان ناشی از نرخ سود، بسته به اندازه واحد مسکونی و مشارکت در طرح صندوق های پس انداز به ۴ تا ۱۵ درصد می رسد (نگ به جدول شماره ۲-۴ پیشین).

با توجه به فقدان هرگونه اطلاعاتی در زمینه مجموع وام های رهنی مسکن، به منظور تعیین میانگین وزنی سقف نرخ سود این وام ها، این رقم ۱۷درصد و نرخ بازار ۲۵ درصد در نظر گرفته شد. بر اساس این مفروضات، یارانه های ناشی از سقف های نرخ سود ۴/۰ درصد تولید ناخالص داخلی برآورد شد.

مجموع وام های رهنی مسکن، بر اساس مجموع وام های رهنی طبقه بندی شده تحت عنوان «مسکن و ساختمان» تا پایان سال ۱۳۸۰ و با استفاده از همان نسبتی که بانک مرکزی برای مقوله مسکن در مقابل ساختمان ارایه داده (۹/۲۰) برآورد شده است. بانک مرکزی این نکته را روشن کرده است که «وام های مسکن»، وام های ساختمان را نیز شامل می شود، حال آن که عکس این مطلب مصداق ندارد. براساس مانده کل وام های رهنی مسکن و ساختمان که تا پایان سال ۱۳۸۰ برابر با ۳۹۹۱۵ میلیارد ریال (۵میلیارد دلارآمریکا) است، مجموع وام رهنی مسکن ۲۷۵۲۷ میلیارد ریال یا ۴/۳ میلیارد دلار آمریکا تخمین زده می شود.

جدول زیر یارانه های اضافی نرخ سود را که به گروه های ویژه تعلق می گیرد ارایه می دهد.

 

جدول ۵-۴: نرخ های سود و یارانه نرخ سود

دریافت کننده

یارانه اضافی نرخ سود

نرخ سود نهایی

ساخت و سازگران

a ۸% یا ۶

b ۱۱%-a

 

گروه های ویژه[۲۲]

 

b ۱۵%-۱۱

 

a ۴%

معلمان

a ۱۰%

b ۹%-۷

مستخدمان دولت

a ۴%

b ۱۵%-۱۱

خانه سازی روستایی و پس از سوانح طبیعی

b ۱۱%-۷

a ۸%

 

a: ثابت

b: محاسبه شده

مأخذ: سازمان ملی زمین و مسکن

 

یارانه های فوق آشکارا بودجه ریزی شده اند و از طریق نوعی ساز وکارتأمین اعتبار، با تأخیر یک ساله، از بودجه ملی پرداخت می شوند. بر اساس اعلام سازمان ملی زمین و مسکن، در سال ۱۳۸۰، ۳۶۰ هزار خانوار این قبیل یارانه ها را به مبلغ کل ۱۵۰ میلیارد ریال[۲۳] (۱۹میلیون دلارآمریکا) یا ۳/۰درصد تولید ناخالص داخلی همان سال دریافت کرده اند.

به این ترتیب، کل یارانه های نرخ سود (آشکار و پنهان) در سال ۱۳۸۰ برابر با ۴/۰ درصد تولید ناخالص داخلی خواهد شد. به علاوه، این قبیل یارانه ها، دیون پیش بینی نشده فزاینده ای برای دولت ایجاد می کنند. حتی اگر همین امروز یارانه ها حذف شوند دیون دولت به مدت ۱۰تا ۱۵ سال باقی خواهد ماند. بنا به اعلام سازمان ملی زمین و مسکن، دیون پیش بینی نشده دولت برای وام های واگذار شده توسط مؤسسات مالی تا پایان سال ۱۳۸۱ معادل با ۹۷۸ میلیارد ریال (۱۲۲میلیون دلارآمریکا) برآورد شده است.

اعتبارات یارانه ای مسکن، از طریق طرح های مؤسسات مختلف دیگر از قبیل کمیته امداد امام خمینی و بنیاد مسکن نیز ارایه می شود. از جمله فعالیت های کمیته امداد امام خمینی ارائه خدمات تأمین و نگاهداری مسکن، به گروه های خاصی از مردم، مانند خانوارهای کم درآمد، معلولان، خانوارهایی که سرپرست آنها زن است و دانشجویان است. بسیاری از این فعالیت ها به وسیله دولت تأمین اعتبار می شوند. در سال ۱۳۸۱، دولت ۵/۱۷۰ میلیارد ریال (۲۱ میلیون دلارآمریکا) به این فعالیت ها اختصاص داده است. هر چند این اعتبارات به صورت وام ارایه می شوند، اما در صورتی که خانوارها توانایی داشته باشند بازپرداخت می شوند، و به گواهی کمیته امداد امام خمینی، تاکنون نسبت بازپرداخت ناچیز بوده است. یارانه های اضافی و پنهان نرخ سود نیز بانگرفتن سود از این وام ها ارایه می شوند. کل این یارانه ها، از جملهارانه های نرخ سودی که با این سازوکار عرضه می شود ۴۳میلیارد ریال یا ۴/۵ میلیون دلار آمریکا (با نرخ سود بازاری ۲۵درصد) است که کم تر از ۱درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد (حدود ۰۴/۰درصد).

بنیاد مسکن چندین طرح تأمین اعتبار شده به وسیله دولت را اداره می کند که شامل یارانه های نرخ سود پنهان، روی وام های خانوارهای هدف است. همچنین دولت از گروه های ویژه ای از خانوارها، از قبیل کارکنان دولت نیز حمایت می کند. این حمایت در قالب واگذاری اعتبار به بانک مسکن برای وام دادن به شرکت کنندگان در طرح های پس انداز است. به دلیل فقدان اطلاعات، ارزیابی حجم یارانه هایی که از طریق این سازوکار ارایه می شود در مقطع کنونی ممکن نیست، اما به دلیل کوچک بودن حجم وام ها، انتظار می رود که این یارانه ها نسبت به تولید ناخالص داخلی بسیار اندک باشند.

احداث مسکن دولتی یارانه ای

 تا پایان سال ۱۳۷۸ تقریباً ۲۰۰هزار واحد مسکونی، به صورت اجاره و با یارانه های بسیار زیاد در اختیار کارکنان و مستخدمان دولت از قبیل نظامیان، آموزگاران و سایرین قرار گرفت.

جدول شماره ۶-۴: مسکن استیجاری دولتی

 

۱۳۷۵

۱۳۷۶

۱۳۷۷

۱۳۷۸

۱۳۷۹

واحدهای مسکونی

۱۷۰۰۰۰

۱۷۵۸۱۰

۱۸۱۱۶۰

۱۹۰۳۳۰

۱۹۳۹۳۴

مساحت (مترمربع)

a ۱۸۸۷۰۰۰۰

۱۹۱۶۳۲۹۰

۱۹۲۰۲۹۶۰

۲۰۱۷۴۹۸۰

a ۲۰۵۳۷۶۱۰

میانگین اجاره بها (ریال/ مترمربع)

۵۰۰

۵۶۰

۱۵۰۰

۱۵۰۰

ناموجود

برآورد اجاره بازار (ریال/ مترمربع)

۵۹۹۰

۷۱۹۸

۸۵۲۴

۱۰۴۹۴

۱۲۸۹۱

 

a: به نظر می رسد که این ارقام با ارقام سال های دیگر سازگاری ندارد.

مأخذ: یزدانی (۱۳۸۱).

 

گرچه برآورد سالانه کمک های ارایه شده از طریق این قبیل یارانه های استیجاری چندان قبال توجه به نظر نمی رسد و حدود ۱/۰ تا ۱۶/۰درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد، به نظر می رسد که یارانه های هر واحد، بسیار زیاد و بین ۴۵ تا ۷۵درصد اجاره های بازار باشد. برای رسیدن به این تخمین ها، میانگین ساده اجاره های بازار در ۲۱ شهر محاسبه شده است. چون اجاره ها از پرداخت ماهانه و ودیعه تشکیل می شوند، هزینه فرصت محافظه کارانه ودیعه، براساس نرخ سود سالانه ۱۴درصد برای ودیعه های یک ساله، بر اجاره افزوده شد.

یارانه های مالیات

الف) مالیات مستغلات

در حول وحوش سال ۱۳۶۹، مقدار کمی مالیات مستغلات اخذ می شد که در حال حاضر اجرا نمی شود. این مالیات، برای وزارت دارایی و امور اقتصادی عواید بسیار اندکی ایجاد می کرد. نوعی مالیات محله نیز توسط شهرداری ها اخذ می شد که از عوارض مختلف و اقلام مشابه تشکیل می شد و بخش کوچکی از ارزش بازاری روز هر ملکی را تشکیل می داد. به این دلیل، بعضی شهرداری ها مثل تهران، به منابع درآمد بدیلی از قبیل فروش تراکم متوسل شدند[۲۴]. اما جا دارد که در ارتباط با این قضیه بهک نکته پنهان و ارزشمند توجه کنیم. مالیات ها می توانند ابزار مؤثری در خدمت سیاست های مسکن باشند. مالیات بر عواید سرمایه و مستغلات را می توان به عنوان عامل بازدارنده فعالیت های سوداگرانه و تشویق فروش و اجاره املاک خالی مانده به کار گرفت (به عنوان مثال، ۱۰ تا ۱۵درصد مستغلات در شمال تهران خالی هستند). به احتمال بسیار زیاد، این مالیات ها مؤثرتر از وضع مالیات بر واحدهای خالی (که اخیراً لغو شده است) خواهد بود. به علاوه، مالیات املاک در بسیاری از کشورها، منبع اصلی درآمد دولت های محلی است. در ایران، درآمد حاصل از این مالیات به اندازه ای کم و سازوکارهای جمع آوری آن به حدی ناکارآمد است که دولت های محلی، زحمت جمع آوری آن را هم به خود نمی دهند. غالباً تنها منبع باقی مانده درآمد برای دولت های محلی واگذاری پروانه ساختمان است. در نتیجه، فقدان تکیه بر ابزارهای مالیاتی مؤثر، به قیمت گذاری تحریف شده تر این قبیل پروانه ها منجر می شود.

 

ب) سایر مالیات ها

از میان سایر یارانه های مالیاتی مربوط به مسکن، انواع زیر مشخص      شده اند:

٭ کارکنان دولت می توانند کل بازپرداخت قسط وام مسکن را از درآمد مشمول مالیا خود کسر کنند.

٭در هر یک از دو حالت زیر، درآمد حاصل از اجاره مسکن، مشمول معافیت های مالیاتی ویژه قرار می گیرد: ۱) در شهرهای بزرگ ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها ۲۰۰مترمربع زیربنا؛ ۲) املاک بیش از سه واحد با مساحت کم تر از ۷۵ مترمربع در یک بلوک در پنج شهر بزرگ، و کم تر از ۱۰۰ مترمربع در سایر شهرها.

٭معافیت مالیاتی نقل و انتقال اولین فروش مسکن گروه های کم درآمد که دارای خصوصیات زیر باشد: در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۵۰ هزارنفر- پروژه های ۵ واحدی و بیش تر با میانگین مساحت هر واحد کم تر از ۱۰۰مترمربع؛

٭ مالیا نقل و انتقال مستغلات مشمول مالیات، بر اساس قیمت تعیین شده توسط دولت محاسبه می شود که ۱۰درصد قیمت واقعی بازار است و لذا ۵درصد این نرخ مالیات، معادل با ۵درصد قیمت واقعی بازار است.

 ٭ مالیات بردرآمد عمومی شرکت ها در ایران تصاعدی و بین ۱۲ تا ۵۴ درصد و ساختار آن شبیه به ساختار مالیات بر درآمد افراد است. برای سازندگان مجتمع های آپارتمانی نوعی مالیات ترجیحی وجود دارد. به دلیل تصاعدی بودن نظام مالیاتی، با افزایش شمار واحدهای مسکونی، به دلیل افزایش درآمد مشمول مالیات، نرخ مالیات افزایش می یابد. از این رو، اخیراً نظام جدیدی به کار گرفته شده است که درآن برای هر واحد مسکونی از نرخ مالیات یکنواخت استفاده می شود. افزون بر این، مالیات هر واحد براساس ماتریسی (مرتبط با مصالح و مکان) باقیمت های استاندارد برای هر مترمربع محاسبه می شود که توسط دولت تعیین می شود. این قیمت ها بسیار کم تر از قیمت های میانگین گزارش شده به وسیله اداره آمار است. این یارانه مالیات پنهان برآورد نشده است.

 

هدف گیری یارانه ها

۱-مرور کلی

بخش مسکن را می توان به سه قسمت کلی زیر تقسیم کرد: الف) مسکن بازار آزاد برای خانوارهای پردرآمد و میان درآمد که به هیچ گونه کمک دولتی نیاز ندارد؛ ب) مسکن حمایت شده برای گروه های میان درآمد که به کمک محدودی نیاز دارد؛ و پ) مسکن اجتماعی برای گروه های کم درآمد و تهیدست که بخش اعظم کمک های دولت باید به سمت آن هدف گیری شود. درایران، بخش اعظم کمک دولت به تأمین مسکن، نصیب خانوارهای گروه اول و دوم شده وفقط سهم اندکی به گروه های کم درآمد تعلق گرفته است؛ این کمک های محدود نیز به گونه ای عرضه شده که در دسترس تهیدستان قرار نگرفته است.

یارانه های مسکن بر اساس نوع مسکن یا گروه اجتماعی خانوار عرضه شده و اثری از یارانه های مبتنی بر سطح درآمد دریافت کنندگان مشاهده نمی شود[۲۵]. همچنین باید این نکته مهم را به خاطر سپرد که دولت ایران یارانه های خود را مشخصاً در اختیار خانوارهای کم درآمد نمی گذارد، بلکه آنها را به چند گروه اجتماعی ویژه می دهد که خانوارهای کم درآمد فقط یکی از آنها است. بنابراین، نخست، هدف گیری یارانه ها به سمت منتفع شوندگان مورد نظر ارزیابی می شود، و سپس هدف گیری خانواهای مشخصاً کم درآمد بازنگری می شود. بعضی کمک های مستقیم از قبیل مسکن نیز توسط کمیته امداد امام خمینی، بنیاد مسکن، پروژه مسکن قدیر، مسکن دولتی و بعضی یارانه های زمین نیز به خوبی به سمت گروه های مورد نظر هدف گیری شده اند، اما این گروه ها ضرورتاً خانوارهای کم درآمد نیستند و این مطلب بخصوص در مورد یارانه های زمین و مسکن دولتی مصداق دارد. به رغم این واقعیت، بخش اعظم یارانه ها (بیش از ۵۰درصد)- سقف های نرخ وام، یارانه های انرژی و بخش قابل توجهی از یارانه های بهای زمین و خانه- به خوبی هدف گیری نشده اند، و حتی به زیان کسانی است که دولت آنها را هدف گرفته است. همچنین یارانه های نرخ سود ویژه، حتی اگر مقدار زیادی از آنها به منتفع شوندگان سزاوار برسد، برای بخش کثیری از آنها قابل دستیابی نیست، بخصوص آنهایی که در دهک های پایین توزیع درآمدی قرار دارند. یارانه های بهای خانه و نرخ سود، فقط به واحدهای مسکونی نوساز تعلق می گیرد که به مراتب گران تر از واحدهای "دست دوم" موجود و مشابه اند. لذا خانوارهای کم درآمد فقط در صورتی می توانند این یارانه ها را دریافت دارند که بتوانند خانه های گران قیمت تر را انتخاب کنند و بهای آن را بپردازند.

به منظور ارزیابی این مطلب که یارانه ها تا چه اندازه به درستی به سمت خانوارهای کم درآمد هدف گیری شده اند، از دوچشم انداز مورد بررسی قرار گرفته اند: الف) مناسب بودن شرایط تعیین شده برای دریافت کنندگان (امتیاز بندی) و ب) انواع یارانه ها که به تفکیک در ادامه بررسی شده اند. جدول شماره ۷-۴ حاوی مروری کلی بر توزیع یارانه ها در میان گروه های خانوار است که ارزیابی تفصیلی تر آن در بخش های ۲ و۳ همین فصل آمده است.

در ادامه مطلب به بازنگری تفصیلی تر انواع یارانه ها می پردازیم.

۲- امتیاز بندی

نظام امتیاز بندی به منظور تعیین اولویت دریافت کمک مسکن، طوری طراحی نشده است که این کمک ها را به صورت هدف گیری شده ارایه دهد، این مطلب نه تنها در مورد خانوارهای کم درآمد، بلکه حتی در مورد خانوارهایی که به نظرمی رسد دولت مایل به حمایت از آنها باشد نیز مصداق دارد. امتیاز بندی از۸ عامل مختلف تشکیل می شود که فقط یکی از انها مستقیماً به درآمد می پردازد و آن هم فقط ۱۶ درصد کل امتیاز را تشکیل می دهد. دو عامل دیگر، یعنی زنان سرپرست خانوار و گروه های ویژه که ۱۹درصد امتیاز دارند- معمولاً این خانوارها را در دهک های پایین توزیع درآمد قرار می دهد، و لذا می توان گفت که غیرمستقیم با درآمد مرتبط اند. میانگین امتیاز خانوارهایی که کمک
 

جدول شماره ۷-۴: مروری کلی بر هدف گیری یارانه ها

نوع یارانه

برآورد سطح هدف گیری

زمین

به دلیل فقدان اطلاعات در مورد دریافت کنندگان زمین به قیمت های با تخفیف، انجام هرگونه ارزیابی معقول امکان پذیر نیست. ساخت و سازگران و تعاونی ها می توانند تا دوسوم یارانه ها را دریافت کنند. به لحاظ توان تملک، به نظر می رسد که با توجه به تخفیف های زیاد در قیمت زمین، حتی برای پایین ترین دهک های توزیع درآمدی نیز قابل دستیابی باشند.

خدمات عمومی

برآورد می شود که ۹درصد به پایین ترین پنجک توزیع درآمدی می رسد، حال آن که ۳۲ درصد نصیب بالاترین پنجک درآمدی می شود.

بهای خانه

به دلیل وجود یارانه های انرژی[۲۶]:

-۷۶/۱ تا ۶/۳ درصد این یارانه ها به کسانی می رسد که می توان انتظار داشت در دهک های پایین تر توزیع درآمدی قرار داشته باشند (پروژه قدیر، مسکن تهیه شده توسط کمیته امداد خمینی، و خانه سازی پس از سوانح طبیعی و روستایی توسط بنیاد مسکن)

– ۲درصد از این یارانه ها به کسانی می رسد که خانه خود را از طریق قراردادهای دولتی به دست آورده اند.

تأمین  مالی

یاران های نرخ سود ویژه (انباشت شده از آغاز)[۲۷]:

  • ۱۲درصد به ساخت وسازگران رسیده است.
  • ۲۸درصد به مستخدمان دولت
  • ۲۷درصد به گروه های ویژه (که انتظار می رود در دهک های پایین توزیع درآمدی باشند)
  • ۱۸درصد حمایت شده (روشن نیست این اصطلاح به چه معنا است)
  • ۱۵درصد خانوارهای روستایی

مسکن دولتی یارانه ای

گرچه انتظار نمی رود کسانی که شرایط لازم برای دریافت مسکن دولتی را دارند (مستخدمان و کارکنان دولت) همان خانوارهایی باشند که در پایین ترین دهک های درآمدی قرار دارند، احتمالاً خانوارهایی هستند که در گروه های درآمدی متوسط پایین قرار دارند.

یارانه های مالیاتی

انتظار می رود که بخش اعظم یارانه های مالیاتی نصیب سازندگان و سرمایه گذاران شود، نه خانوارها.

آن بخش از یارانه های مالیاتی که از طریق کسر مالیات اقساط وام های رهنی ارائه می شود فقط به آن دسته از مستخدمان دولت تعلق می گیرد که می توانند وام بگیرند. لذا، بسیار بعید است که خانوارهای واقع در دهک های پایین درآمدی از آنها بهره ای ببرند.

 

 

دریافت می دارند ۱۷ تا ۱۸ امتیاز از کل ۳۱ امتیاز است و خانوارها می توانند با بهره گیری از عوامل دیگر از قبیل مدت زمان سکونت در منطقه، عضویت در یک تعاونی، شمار فرزندان و طول دوره حساب های پس اندازی که حتی ویژه گروه های اجتماعی مورد نظر دولت نیست، تا حدود زیادی به این امتیاز دست یابند. علاوه بر این، فقط ۲۵ تا ۴۵درصد یارانه ها به دریافت کنندگان خاص تعلق می گیرد که می توان آن را از طریق همین سازوکار امتیاز بندی یا هر روش دیگری (مثلاُ از طریق بنیادها، کمیته امداد امام خمینی و نظایر آن) به دست شان رساند.

بازنگری مختصر فرم های درخواست خانوار در ۹ استان (چهارمحال و بختیاری، ایلام، هرمزگان، گلستان، کرمان، گیلان، آذربایجان غربی، خراسان و همدان) به وسیله یزدانی نشان داد که میانگین درآمد سالانه متقاضیان ۲/۷ میلیون ریال (۹۰۰دلار آمریکا) است که به لحاظ هزینه خانوار در حدود دهک دوم خانوارهای شهری و دهک چهارم خانوارهای روستایی است. درعین حال روشن شد که این داده ها شاید چندان قابل اعتماد نباشند و وضعیت واقعی را به درستی منعکس نکنند.

 

۳- هدف گیری یارانه های خاص

یارانه های زمین

به دلیل فقدان اطلاعات تفصیلی، کلیه ارزیابی های مربوط به توزیع یارانه ها بر اساس چندین فرض صورت گرفته است. در حالی که تا سال ۱۳۸۰ بخش اعظم زمین ها به افراد حقیقی واگذار می شد، در این سال ۵۷ درصد به انبوه سازان و تعاونی ها تخصیص داده شد. اگر در گذشته فرض بر این بود که ۸۰درصد تخفیف نصیب افراد شود و تنها ۱۰درصد به ساخت و سازگران وتعاونی ها برسد، در سال ۱۳۸۰ می بایست بخش اعظم تخفیف (تقریباً ۸۵درصد) به افراد حقیقی برسد و ۱۵درصد نصیب ساخت وسازگران و تعاونی ها شود. اما ارقام موجود حکایت از آن دارند که بخش اعظم یارانه ها به ساخت وسازگران و تعاونی ها می رسد، هر چند فرض براین است که عواید دولت از محل واگذاری زمین، به وسیله انبوه سازان و تعاونی ها پرداخت شده است[۲۸]. گرچه بهای زمین واگذاری به افراد بسیار پایین تخمین زده می شود، ولذا حتی کسانی که در دهک های پایین درآمدی هستند نیز می توانند آن را بپردازند، برای ارزیابی هدف گیری این یارانه ها هیچ اطلاعی در دست نیست؛ نه در مورد گروه های هدف و نه در مورد گروه های کم درآمد.

 

یارانه های خدمات عمومی

یارانه های خدمات عمومی ماهیتاً قهقرایی اند و اغلب آنها نصیب خانوارهای پردرآمد می شوند چون این خانوارها انرژی بیش تری مصرف می کنند.بر اساس هزینه های سالانه خانوار برای برق، سوخت و آب برحسب دهک های درآمدی و مفروضاتی که پیش تر در مورد یارانه های خدمات عمومی توصیف شد (قسمت مربوط به کمک های مسکن، بخش دوم، درباره مقیاس یارانه ها) پایین ترین چارک توزیع درآمدی، فقط ۹درصد یارانه های خدمات عمومی را دریافت می کنند، حال آن که ۳۲ درصد از این یارانه ها به بالاترین چارک توزیع درآمدی می رسد.

جدول ۸-۴: توزیع یارانه های خدمات عمومی برحسب دهک های درآمدی

خانوارهای شهری

۱

۲

۳

۴

۵

۶

۷

۸

۹

۱۰

میانگین هزینه سالانه خانوار برای خدمات عمومی (هزارریال)

۲۸۸

۴۷۶

۵۷۷

۶۵۸

۷۸۲

۸۳۵

۹۷۷

۱۰۶۸

۱۱۴۳

۱۴۷۲

برآورد یارانه سالانه هر خانوار (هزارریال در هر خانوار)[۲۹]

۳۸۰

۶۲۶

۷۵۹

۸۶۶

۱۰۲۹

۱۰۹۹

۱۲۸۵

۱۴۰۵

۱۵۰۴

۱۹۳۶

یارانه دریافت شده (درصد از کل)

۳درصد

۶درصد

۷درصد

۸درصد

۹درصد

۱۰درصد

۱۲درصد

۱۳درصد

۱۴درصد

۱۸درصد

خانوارهای روستایی

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

میانگین هزینه سالانه خانوار (هزارریال در هرخانوار)

۲۵۰

۴۴۸

۵۵۷

۶۵۸

۷۳۹

۸۵۲

۹۴۳

۱۰۷۹

۱۳۱۲

۱۷۷۵

برآورد یارانه سالانه هرخانوار (هزارریال درهرخانوار)

۳۲۹

۵۹۰

۷۳۲

۸۶۶

۹۷۲

۱۱۲۱

۱۲۴۱

۱۴۱۹

۱۷۲۶

۲۳۳۵

یارانه دریافت شده (درصد از کل)

۳درصد

۵درصد

۶درصد

۸درصد

۹درصد

۱۰درصد

۱۱درصد

۱۳درصد

۱۵درصد

۲۱درصد

 

مأخذ: محاسبات انجام شده توسط مؤلفان براساس داده های تهیه شده توسط یزدانی (۱۳۷۹).

 

یارانه های بهای مسکن

بیش ترین سهم یارانه های بهای مسکن، از طریق هزینه های یارانه ای احداث ساختمان عرضه می شود که خود ناشی از زیرقیمت بازار بودن بهای انرژی است. طرح هایی که به نظر می رسد بیش به گروه های کم درآمد معطوف اند، از قبیل پروژه قدیر، تأمین مسکن توسط کمیته امداد امام خمینی[۳۰]، خانه ساز ی پس از سوانح طبیعی و احداث مسکن روستایی توسط بنیاد مسکن[۳۱]، در سال های ۱۳۷۹ و ۱۳۸۰ به ترتیب فقط ۸/۱درصد و ۶/۳درصد از کل احداث مسکن سالانه را تشکیل می دهند. لذا، حتی اگر در قالب طرح های دیگر نیز خانه های بیش تری برای گروه های کم درآمد احداث شود، انتظار می رود نسبت یارانه های بهای مسکنی که این گروه ها دریافت می کنند بسیار اندک و احتمالاً کم تر از ۵درصد باشد. براساس ارزیابی های بنیاد مسکن، دریافت کنندگان کمک، پس از بروز سوانح طبیعی، خانوارهای موجود در دهک های پایین توزیع درآمدی هستند.

به نظر می رسد که شکل دیگری از یارانه بهای مسکن- که از طریق سودآوری محدود قراردادهای ساختمانی تأمین اعتبار شده از بودجه دولت تهیه می شود- نیز به دست دهک های پایین توزیع درآمدی نمی رسد. ارقام سالانه بودجه مسکن دولتی در سال های ۱۳۸۰ و ۱۳۸۱ نشان می دهد که در این سال ها به ترتیب ا و ۶/۰ درصد از این بودجه مشخصاً به مسکن گروه های کم درآمد تخصیص یافته است. ۱۰ و ۴درصد دیگر نیز به مسکن اختصاص یافته است که می توان انتظار داشت دریافت کنندگان آنها در دهک های پایین توزیع درآمدی باشند- مسکن برای آزادگان، مهاجران جنگی، مسکن روستایی، و خانه های تخریب شده در مناطق جنگی. در عین حال، سهم قابل توجهی (دست کم ۴۷ و ۶۵درصد در سال های ۱۳۸۰ و ۱۳۸۱) نیز به تأمین مسکن کارکنان کشوری، مستخدمان دولت، نظامیان و طلاب علوم دینی تخصیص یافته است. گرچه از میزان درآمد دریافت کنندگان مسکنی که در قالب قراردادهای دولتی احداث شده است اطلاعاتی در دست نیست، و روشن نیست که چه مقدار از آنها به اجاره داده شده و چه مقدار فروخته شده است، اما انتظار می رود که سهم ناچیزی از این یارانه ها به خانوارهای کم درآمد رسیده باشد.

 

یارانه های مرتبط با تأمین مالی

براساس اطلاعات ارایه شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن، در مورد یارانه های نرخ سود ویژه ای که از آغاز به دریافت کنندگان مختلف پرداخت شده است[۳۲]، ۲۷درصد به گروه های ویژه ای پرداخت شده که انتظار می رود در دهک های پایین توزیع درآمدی باشند، ۱۸درصد به «حمایت شدگان» (معنای این اصطلاح روشن نیست) و ۱۵درصد به خانوارهای روستایی؛ ۱۲درصد نیز به ساخت و سازگران و ۲۸درصد به مستخدمان دولت رسیده است.

 

جدول شماره ۹-۴: توزیع یارانه های خدمات عمومی بر حسب گروه های دریافت کننده[۳۳]

گروه های دریافت کننده

ریال

درصد از کل

مستخدمان دولت

۴۶۶۷۲۱۰۳

۲۸درصد

گروه های ویژه

۴۴۸۸۹۸۳۵

۲۷درصد

حمایت شدگان

۲۹۵۱۴۶۹۲

۱۸درصد

روستاییان

۲۴۳۸۰۴۴۳

۱۵درصد

ساخت و سازگران

۱۹۰۱۹۹۵۲

۱۲درصد

جمع کل

۱۶۴۴۷۷۰۲۵

 

 

مأخذ: سازمان ملی زمین و مسکن

 

یارانه های نرخ سود به دهک های درآمدی پایین تر امکان می دهد که از وام ها بیش تر استفاده کنند. با نرخ سود فعلی ۲۵درصد در بازار، فقط خانوارهایی که دردهک هشتم توزیع هزینه قرار دارند قادرند ۳۰میلیون ریال (۳۷۵۰دلار آمریکا) وام دریافت کنند. پایین آوردن نرخ سود تا حد میانگین ۱۷درصد، از طریق اعمال سقف نرخ سود، گروه های درآمدی استفاده کننده را تا دهک ششم پایین می آورد. اما خانوارهایی که در دهک های پایین تر قرار دارند قادر نیستند ۳۰میلیون ریال (هزینه مسکن در پروژه قدیر) با نرخ سود صفر تا ۵درصد وام بگیرند؛ حتی اگر بتوانند ۳۰درصد از درآمد خود را به بازپرداخت این وام ها اختصاص دهند. در عین حال از وام گیرندگان خواسته می شود که نخست اقساط سود را بپردازند، ودولت ظرف مدت یک سال این پول را به آنها مسترد خواهد کرد. لذا، خانوارها دست کم در سال اول قادر خواهند بود که اقساط خود را به طور کامل بپردازند . به این ترتیب، یارانه های نرخ سود عمدتاً نصیب دهک های بالای درآمدی می شود. چنانچه بهای واحدهای مسکونی نوساز در پروژه های قدیر و طرح های کمیته امداد امام خمینی را مورد توجه قرار دهیم، روشن است که فقط خانوارهای دهک های بالای توزیع درآمدی قادر خواهند بود پول پیش مورد نیاز را که می تواند تا ۸۰درصد بهای مسکن باشد بپردازند.

افزودن براین، یارانه های نرخ سود، برای دولت تعهدات پیش بینی نشده بلندمدت ایجاد می کند که کنترل آنها دشوار است و در بلندمدت ناپایداراند. همچنین در بخش تأمین مالی و بازار مسکن نیز انحراف های بزرگ تری ایجاد می کند.

 

مسکن دولتی یارانه ای

چون در مورد کسانی که در واحدهای مسکونی دولتی زندگی می کنند، و میزان درآمد خانوار در گروه های واجدشرایط، اطلاعی در دست نداریم، ارزیابی دقت هدف گیری این قبیل طرح ها امکان پذیر نیست. اما انتظار نمی رود که کارکنان و مستخدمان دولت در پایین ترین دهک های توزیع درآمدی قرار داشته باشند.

 

یارانه های مالیاتی

گرچه در این فصل بنا نداریم به بررسی یارانه های مالیاتی بپردازیم، اما به نظر می رسد که این یارانه ها نیز قهقرایی و ناکارآمد باشند؛ خواه به صورت کسر مالیات بردرآمد اقساط رهنی به وام گیرندگان داده شوند، خواه به صورت معافیت مالیاتی به ساخت و سازگران و کسانی که در احداث مسکن برای گروه های کم درآمد سرمایه گذاری می کنند. یارانه های نوع اول، بر توانایی اولیه خرید مسکن، که درایران از جمله مسایل عمده است، تأثیری برجای نمی گذارد و به دلیل تصاعدی بودن نرخ مالیات، بیش تر به نفع کسانی تمام می شود که در دهک های بالای توزیع درآمدی قراردارند. یارانه های نوع دوم نیز ناکارآمدند، زیرا فقط بخشی از آنها نصیب گروه های مورد نظر می شود، و بخش دیگر را ساخت و سازگران و یا سرمایه گذاران مصرف می کنند.

 

کارآیی یارانه ها و انحراف های آن

گرچه یارانه ها و به حساب آوردن آنها واجد اهمیت است، اما انحراف ها و ناکارآمدی های این نظام، برای بخش مسکن و اقتصاد به طور کلی، پیامدها واثرات به مراتب گسترده تری دارد و لازم است که بیش تر مورد توجه قرار گیرد. بخصوص در شرایط شهرنشینی فزاینده و افزایش سریع و بالقوه تقاضای مسکن درآینده نزدیگ، این انحراف ها نگران کننده تر می شوند. در ادامه مطلب سعی می کنیم تأثیر یارانه ها را بر بخش مسکن در ایران در بافتی گسترده تر نشان دهیم.

تصمیم های مختلفی که خانوارها هنگام خرید یک خانه اتخاذ می کنند، از نوع و مکان خانه گرفته تا تأمین مالی، تحت تأثیر انواع یارانه ها و شیوه های ارایه آنها قرار دارد. در تملک یک خانه عناصر مختلفی به این شرح دخالت دارند: الف) هزینه خود واحد مسکونی که شامل هزینه های زمین و ساخت وساز است؛ ب) هزینه گزینه های مختلف تأمین مالی- پس انداز، وام گیری، یارانه ها؛ و پ) هزینه انتخاب از میان مکان ها، انواع مسکن و ساخت و سازگران.

در کلیه جهات فوق، انواع یارانه ها، انواع مختلفی از انحراف ها را پدید می آورند و باعث بهره گیری ناکارآمد از منابع (زمین و مسکن)، از دست رفتن کارآیی بر اثر وجود سقف های نرخ سود و یارانه های جنسی می شوند که در ادامه به تفکیک بررسی خواهند شد.

 

۱- استفاده ناکارآمد از منابع

عوامل تعیین کننده بهره گیری از منابع عمدتاً هزینه های سرمایه ای و هزینه های عملیاتی اند. هزینه های سرمایه ای یا هزینه های واحد، شامل هزینه زمین و ساخت و ساز آن و هزینه نهاده هایی از قبیل مصالح و کار است. از طرف دیگر، یکی از مؤلفه های اصلی هزینه های عملیاتی مسکن، هزینه های خدمات عمومی است. تا حدی که یارانه ها برهریک از این عوامل تأثیر می گذارند، عوامل نیز بر بهره گیری از منابع مؤثر واقع می شوند.

زمین

گستره های وسیعی از اراضی به بخش دولتی تعلق دارند که غالباً در مناطقی با قیمت بالا قرار دارند. این زمین ها عمدتاً بر اساس تصمیم گیری های اداری و یا نیاز به منابع بودجه ای اضافی تخصیص می یابند، نه فشار نیروهای بازار، و معاملات نیز در اغلب موارد زیر قیمت بازار انجام می گیرد (نگ به بحث بخش اول همین فصل). دراین مورد، دست کم با دوپیامد ناخواسته مواجه ایم. نخست آن که منابع به گونه ای کارآمد مورد استفاده قرار نمی گیرند؛ به عنوان مثال، بر حسب نوع کاربری زمین (مثلاً مسکن گروه های کم درآمد در مقابل پردرآمد، اداری، در مقابل مسکونی در مقابل صنعتی و غیره) و نوع ساختمان (کوتاه در مقابل بلند مرتبه)[۳۴]. چون قیمت زمین در یک شهر معین می تواند ۱۰۰ برابر متفاوت باشد، یارانه به ظاهر ناچیزی که در قالب صرفنظر کردن از عواید ارایه می شود، می تواند بر اثر استفاده غیربهینه از زمین در مکان یابی نادرست بنا یا مسکن، آن را به رقم قابل توجهی تبدیل کند.

همان طور که در چندین مورد نشان داده شد، چندین قطعه زمین دولتی در نواحی گران قیمت، به احداث بنا برای مسکن گروه های کم درآمد تخصیص یافته اند. اغلب این قطعات، در قالب فعالیت های درآمدزا برای گروه های پر درآمد ساخته شده اند تا از منافع حاصل از آنها در جایی دیگر برای گروه های کم درآمد خانه سازی شود. چون ارزش بازاری این قبیل واحدهای مسکونی بسیار بیش از قیمت تعیین شده برای واگذاری است، همان طور که پیش تر گفته شد و سازندگان خصوصی و بنگاه های معاملات ملکی نیز قویاُ تأکید کرده اند، باعث گسترش فعالیت های سوداگرانه خواهند شد. درعین حال، باید مراقب باشیم که با استقرار واحدهای مسکونی گروه های کم درآمد در حاشیه های دوردست شهری که هزینه های اقتصادی و اجتماعی بالایی دارد، باعث ایجاد نوعی وضعیت جدایی مطلق در جامعه نشویم.

یک انحراف دیگر، ناشی از شیوه قیمت گذاری پروانه های ساختمانی و تعیین نحوه ارتباط با خدمات عمومی است که به نظر می رسد اخیراً اصلاح شده است. اما قبلاً این قبیل عوارض برای مجتمع های ساختمانی بلندمرتبه، بسیار بیش از بناهایی با واحدهای کم تر بود. این موضوع نیز به نوبه خود مانع از آن می شد که از زمین گران قیمت به گونه ای کارآمد استفاده شود.

 

۲- اتلاف کارآیی ناشی از یارانه های نرخ سود و محدودیت مبلغ وام

گرچه کل یارانه های نرخ سود (یارانه های پنهان و آشکار) نسبت به مبلغ وام، رقم بزرگی را تشکیل می دهد و می تواند ۴۰ تا ۸۰ درصد این مبلغ باشد، همه این یارانه ها نصیب خانوارها نمی شود. به عنوان مثال، این یارانه ها بسته به ساختارشان می توانند به ارزش خانه تبدیل وباعث افزایش قیمت شوند[۳۵]. به علاوه، در طرح های پس انداز، به سپرده ها سودی پرداخت نمی شود. در یک سناریوی خوشبینانه، در شرایطی که خانوار شهری بادرآمد متوسط، بانرخ ۲۰درصد پس اندازکند[۳۶]، دوره پس انداز برای خرید یک واحد مسکونی به ارزش ۵۶ میلیون ریال (۷۰۰۰دلار آمریکا)[۳۷]، حدود ۳ تا ۴ سال خواهد بود. در چنینن حالتی، درآمدی که خانوار طی دوره پس انداز از دست می دهد، می تواند تا ۵۰درصد مبلغ یارانه باشد.

سقف های تنظیم شده نرخ سود نیز با تأثیر گذاشتن بر پس اندازهای خانوار، تصمیم گیری در مورد اخذ وام، و شکل نگهداری دارایی های شان، باعث اتلاف قابل توجه کارآیی می شوند. سقف های پس انداز می توانند نرخ های سود وام های مسکن را تا ۵۰درصد کاهش دهند[۳۸] و باعث چرخش هزینه ها به سمت پس انداز کنندگان شوند؛ به عبارت دیگر، نرخ های سود سپرده ها کم تر از نرخ بازار است و تا همین اواخر از نرخ تورم هم پایین تر بود. در چنین وضعیتی، مالیات مؤثر بر سپرده ها به منظور تأمین مالی این قبیل یارانه ها از ۱۰۰درصد نیز بیش تر است، چون نه تنها بازده واقعی صفر است، بلکه به دلیل تورم، عملاً بخشی از مبلغ اصلی سپرده را نیز مصرف می کند. این نوع از انحراف، گرایش خانوار را به پس انداز تضعیف می کند و یکی از ناکارآمدترین شیوه های ارایه کمک برای تأمین مالی مناسب است. در نتیجه، مردم به سمت تملک دارایی های ضد تورمی از قبیل مسکن روی می آورند و از بخش تأمین مالی فاصله می گیرند. در جریان مصاحبه با کارشناسان مسکن در ایران غالباً به این نکته اشاره شده است که مسکن یکی از دارایی های بسیار مهم برای سرمایه گذاری خانوارها است. چنانچه نرخ تورم پایین تر از نرخ سود سپرده باشد، این فرایند را می توان معکوس کرد.

حد و مرزهایی که برای مبلغ وام مسکن تعیین می شود نیز نوع دیگری از انحراف توزیع در مکان های مختلف است- درتهران و سایر شهرهای بزرگ، نسبت های وام به قیمت حدود ۲۰درصد است، حال آن که در مناطق دیگر می تواند از ۵۰درصد نیز تجاوز کند و تا ۸۰درصد برسد. این توزیع گویای آن است که امکانات موجود تأمین اعتبار با بهره وری مکان های مختلف رابطه معکوس دارد و توزیع یارانه ها د رتقابل با مکانی است که بهره وری دارایی ها در بالاترین حدممکن است.

به این ترتیب، انحراف های فوق را می توان به هزینه های غیرمستقیم بخش قابل توجهی از معامله اضافه کرد.

 

اتلاف کارآیی در یارانه های «جنسی»

از آن جا که بخش قابل توجهی از یارانه های درایران به صورت «جنسی» عرضه می شود و با نوع مسکن ارتباط دارد، به دلیل اختلاف ارزش دارایی برای دریافت کننده و تأمین کننده، با اتلاف قابل توجه کارآیی مواجه ایم. پژوهش های متعدد نشان می دهند که کارآیی یارانه های جنسی از یارانه های نقدی کم تر است، و یارانه ها هرچه بیش تر به صورت نقدی یا معادل نقدی طراحی شوند، کارآمدتر خواهند بود[۳۹]. این پدیده عمدتاً به این دلیل اتفاق می افتد که ارزش دارایی برای دریافت کننده معمولاً کم تر از هزینه های تأمین کنندهارانه است، و این امر باعث گسترش فعالیت های سوداگرانه کسانی می شود که در فصل اول درباره آنها صحبت کرده ایم، یعنی فروش مجدد خانه، نقد کردن یارانه و اقدام به خرید خانه ارزان تر که ساخت و سازگران و بنگاه های معاملات ملکی در ایران، چندین مورد آن را گوشزد کرده اند[۴۰]. میزان اتلاف کارآیی، با نسبت حجم یارانه به هزینه کل دارایی و کشش پذیری جایگزینی مسکن با کالاهای دیگر، ارتباط تنگاتنگ دارد؛ این کشش پذیری از ۸ درصد (با یارانه ۲۰ درصد) آغاز می شود و به ۶۰درصد (با یارانه ۸۰ درصد) می رسد. در مورد یارانه های مسکن گروه های ویژه (یارانه های بهای مسکن و زمین)، این یارانه ها می توانند دست کم ۴۵ تا ۵۰ درصد ارزش مسکن را تشکیل دهند. در این سطح از یارانه، اتلاف کارآیی در کشش پذیری جایگزینی ۱برابر با ۲۵درصد خواهد بود[۴۱].

در نتیجه مجموع انحراف های فوق، «قمیت سایه» کلیه یارانه های مختلف، به راحتی به ۶۰درصد حجم یارانه می رسد.

 

نتیجه گیری ها وتوصیه ها

۱- نتیجه گیری ها

مطالب زیر مروری کلی بر نتیجه گیری های مربوط به مسکن گروه های کم درآمد و یارانه های مسکن در ایران است:

۱- تحلیل اطلاعات موجود نشان می دهد که ظرف ده سال گذشته کیفیت مسکن ارتقاء یافته، و طی چند سال گذشته دولت با افزایش تخصیص منابع بودجه ای و غیر بودجه ای (زمین و نظایر آن) به این بخش و تکیه بیش تر به بخش خصوصی در ساختمان سازی، هدف های تولید مسکن سالانه را تحقق بخشیده است. اما به دلیل عقب ماندگی های ناشی از جنگ و رونق زاد و ولد، ذخیره مسکن ایران که ۱۹۸ واحد برای هر ۱۰۰۰ نفر است، پایین تر از استانداردهای جهانی است. به علاوه، مسأله اصلی مسکن در ایران، ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا است- به بازارهای تکه پاره بر حسب مناطق و درآمدها نمی توان به خوبی خدمت رساند. این مسایل، بخصوص طی چند سال آینده اهمیت پیدا خواهند کرد، یعنی سال هایی که انتظار می رود نرخ تشکیل خانوار به سرعت افزایش یابد.

۲- یارانه ها متفرق و غالباً غیرشفاف اند. روشن است که مسایل فوق و نیز افزایش تقاضای مسکن به وسیله خانواده های جوان، موردتوجه وعلاقه دولت است و مجاری گوناگونی برای کمک رسانی به گروه های مختلف جمعیت وجود دارد. اما این وضعیت به شکل گیری یک نظام بسیار متفرق منجر شده و کمک های احداث مسکن، درمراحل مختلف این فرایند، توسط نهادهای متعدد، به گروه های ذینفع متفاوت عرضه می شود- به ساخت و سازگران، تأمین کنندگان مالی و خریداران. بیش از ۵۰ طرح مختلف کمک مسکن وجود دارد که گروه های اجتماعی مختلف و سازندگان را هدف گرفته اند. غالباً چندین طرح، یک گروه اجتماعی واحد را هدف قرار می دهند، اما چندین سازمان مختلف اداره این کار را بر عهده دارند. در نتیجه، هیچ گونه بازنگری روشن و جامعی در مورد نظام یارانه مسکن انجام نگرفته است.

۳- برآورد می شود که یارانه های مسکن مبلغ نسبتاً قابل توجهی باشد و به ۲ تا ۴درصد تولید ناخالص داخلی برسد؛ در سال ۱۳۸۰ تقریباً به اندازه کل سرمایه گذاری سالانه مسکن، یعنی ۶/۴ تولید ناخالص داخلی رسید. چنانچه ۳درصد دیگر نیز بابت یارانه های خدمات عمومی بر این رقم بیفزاییم، کل یارانه های مربوط به مسکن، از سرمایه گذاری سالانه در بخش مسکن نیز به مراتب بیش تر می شود. چون بخش اعظم این یارانه ها غیرشفاف است و به حساب نیامده است، در بودجه دولت نشانی از آنها نیست. افزون بر این، یارانه هایی از قبیل یارانه های نرخ سود، باعث تعهدات پیش بینی نشده فزاینده دولت می شوند.

۴- کمبود اطلاعات عمیق درباره یارانه ها. به نظر می رسد که اطلاعات مربوط بهارانه های مسکن بسیار محدود و پراکنده باشد؛ به دلیل فقدان تحلیل عمقی از طرح های مختلف و سیاست دولت در رابطه با تأمین مسکن گروه های کم درآمد، تعیین کارآیی و سودمندی آنها امکان پذیر نیست.

۵- یارانه های مسکن به خوبی هدف گیری نشده اند، غالباً قهقرایی اند و نحوه عرضه آنها ناکارآمد است. شیوه های ارایه این یارانه ها، غالباً باعث عدم دسترسی خانوارهای مورد نظر دولت و دهک های پایین توزیع درآمدی به آنها می شود. باید پذیرفت که بخشی از این یارانه ها نصیب پایین ترین دهک های توزیع درآمدی می شوند، مثل طرح هایی که توسط کمیته امداد امام خمینی به اجرا در می آیند، اما حجم این طرح ها ناچیز است و کم تر از ۱درصد کل یارانه های مسکن را تشکیل می دهد.

بسیاری از یارانه ها از قبیل یارانه های انرژی و سقف های عمومی نرخ سود، بسیار کلی و قهقرایی اند. به علاوه، بسیاری از آنها یا به صورت «جنسی» عرضه می شوند، یا بیش از آن که با خانوار مرتبط باشند، با واحد مسکونی ارتباط تنگاتنگ دارند. این وضعیت به ناکارامدی بیش تر، فعالیت های سوداگرانه و تملک بخش از یارانه توسط عرضه کننده منجر می شود، نه دریافت کننده مورد نظر.

علاوه بر اینها باید از اتلاف های کارآیی نیز یاد کرد که علت آن معطوف به عرضه بودن بسیاری از یارانه ها، به جای معطوف به تقاضا بودن آنها است. این وضعیت نیز باعث نوعی مخاطره تمرکز بالای جمعیت کم درآمد در یک ناحیه و ایجاد آلونک نشین هایی می شود که بسیاری از کشورها آن را تجربه کرده اند.

۶- پیامدها و انحراف های ناشی از یارانه های بخش مسکن در کل، گسترده تر از اینها است. شکل یارانه ها و شیوه ای که عرضه می شوند، اثرات گسترده تری بر بخش مسکن بر جای می گذارد، توسعه آن را به تعویق می اندازد و توانایی برآورده کردن مؤثر تقاضا را کاهش می دهد. انحراف ها وکنترل های همراه با این یارانه ها قابل توجه اند و هزینه های غیرمستقیم زیاد و نامشخصی را بر اقتصاد شهری شونده و با تورم بالای ایران تحمیل می کنند.

نتیجه کلی آن که، گروه هایی که دولت تصمیم گرفته است به آنها کمک کند، از مزایای کامل این قبیل کمک ها استفاده نمی کنند. بسیاری از آنها به این قبیل کمک ها دسترسی ندارند، در حالی که بدون افزایش هزینه های دولت، فرصت های زیادی برای ارایه و ارتقاء کمک رسانی به گروه های مورد نظر دولت وجود دارد. این کار را می توان با افزایش کارآیی یارانه ها از طریق تغییرات کوتاه مدت یا بلند مدت زیر انجام داد.

 

۲- توصیه ها

به منظور ارایه توصیه هایی برای اصلاح سیاستگذاری های بخش مسکن در ایران، باید این نکته مهم را به خاطر سپرد که بخش مسکن در هر کشوری با یک سلسله تناقضات درونی به شرح زیر مشخص می شود: الف) مسکن یکی از حیاتی ترین و گران ترین کالاهای مورد نیاز هر خانوار است؛ ب) تأمین مسکن به دیدگاه های کوتاه مدت و بلندمدت نیاز دارد- یک اثر مثبت کوتاه مدت می تواند در آینده پیامدهای منفی داشته باشد، و لذا پیامدهای بلندمدت هر اقدامی باید مورد توجه قرار گیرد؛ پ) باید میان کارآیی اقتصادی و عدالت اجتماعی، فعالیت دولت و بخش خصوصی، انتخاب های جمعی و فردی، حمایت از مستأجران و حقوق مالکیت و نظایر اینها نوعی توازن برقرار شود. از این رو، تصمیم گیری آسان نیست و باید به دقت مدنظر قرار گیرد. به عنوان یک نتیجه گیری باید گفت که نهک رویکرد ایدئولوژیک و نهک طرح وارداتی، هیچ یک نمی توانند موفق باشند، و هرگونه طرحی مستلزم بررسی دقیق و مبتنی بر کلیه جنبه های این بخش است.

در مورد یارانه ها به عنوان ابزار خاص سیاستگذاری مسکن، چند قانون مهم وجود دارد که باید به آنها توجه کرد:

٭ هر چهارانه ها هدف گیری شده تر و شیوه تحویل آنها به دریافت کنندگان مورد نظر مستقیم تر و کوتاه تر باشد، اتلاف کارآیی کم تر است؛

٭ یارانه ها باید روشن و قابل اداره کردن باشند (یعنی برای دولت تعهدات پیش بینی نشده بلندمدت و نامشخص ایجاد نکنند)؛

٭ هر چهارانه ها آشکارتر و سنجیدنی تر باشند، کنترل آنها و ارزیابی تأثیرشان آسان تر است.

نکته فوق گویای آن است که یارانه های معطوف به تقاضا بهتر از یارانه های معطوف به عرضه اند. در یارانه های معطوف به تقاضا نیز یارانه های پیشاپیش ترجیح دارند، هر چند به سیستم هایی نیاز است تا مصرف این یارانه ها برای مقاصد مورد نظر را بازنگری و کنترل کند.

در ادامه به توصیه های سیاستگذاری مشخص تر در مورد جنبه های مختلف بخش مسکن و یارانه های مرتبط با آن در ایران می پردازیم:

الف) کناره گیری دولت از مداخله مستقیم در تأمین مسکن؛

ب) افزایش آگاهی دولت از گستره یارانه ها، کارآیی آنها و سطح هدف گیری، از طریق انجام اقدامات زیر:

– جمع آوری اطلاعات مشخص تر در مورد یارانه ها- درآمد و سایر خصوصیات دریافت کنندگان- به منظور درک بهتر کارآیی آنها در رسیدن به دست جمعیت مورد نظر؛

– شناخت و اندازه گیری این یارانه ها به منظور ارتقاء پاسخ گویی دولت؛

– بازنگری و ارزیابی طرح های موجود و آنهایی که فرایند تدوین یا آماده شدن را طی می کنند، ساده کردن آنها، یک کاسه کردن طرح های مشابها طرح های معطوف به گروه های واحدی از جمعیت در قالب یک طرح، یا دست کم یک کاسه کردن مدیریت آنها در یک سازمان؛

پ) هدف گیری بهتر یارانه ها به سمت گروه های ذینفع مورد نظر و کسانی که در پایین ترین دهک های توزیع درآمدی قرار دارند، با بهره گیری از تمهیدات زیر:

– بازنگری و تعدیل یا حذف تدریجی طرح های یارانه های موجود، در صورت ضرورت؛

– تعدیل سازو کارهای امتیازبندی و افزایش اهمیت درآمد خانوار در آن؛

– گنجاندن محدودیت هایی در مورد حجم و هزینه واحد مسکونی، در شرایط مربوط به کسب یارانه

ت) حذف تدریجی یارانه های ناکارآمد از قبیل:

– یارانه های زمین. اجازه دادن به خانوارها (از طریق یارانه های معطوف به تقاضا) و سازندگان (چنانچه از یارانه معطوف به عرضه استفاده می شود) که در مورد مکان، خودشان تصمیم بگیرند. زمین دولتی را می توان به قمیت بازار فروخت، و درصورتی که مناسب تشخیص داده شود از منابع حاصل برای یارانه های ضروری معطوف به تقاضا استفاده کرد. در دوره انتقال، چنانچه در چارچوب نوعی توافق مشارکت، زمین به عنوان سهم سرمایه گذاری دولت در احداث مسکن تخصیص یافته باشد، "سهم" دولت از مسکن را می توان طبق شرایط مناسب (محدودیت مساحت واحد مسکونی و استانداردها) احداث کرد و به خانوارهای کم درآمد فروخت یا اجاره داد. این امر مانع از شکل گیری "آلونک نشین ها" خواهد شد، زیرا این قبیل واحدهای «اجتماعی» در مجموعه واحدهای خصوصی «غیراجتماعی» ادغام خواهند شد؛

– یارانه های نرخ سود؛

– یارانه های مالیاتی مخصوص کارکنان دولت (بی ارتباط با سطوح درآمد آنها)؛ و جایگزین کردن آنها با یارانه های کارآمدتر پیشاپیش و مستقیم

به منظور حذف تدریجی یارانه های فوق و جایگزنی کردن آنها با یارانه های کارآمدتر، مترقی و شفاف در دوران گذار، می توان با همکاری دولت ایران یک برنامه کاری تفصیلی تدوین کرد. چنین برنامه ای باید موارد زیر را روشن کند:

الف) کدام یک از گروه هایی که در حال حاضر حمایت می شوند دیگر به کمک دولت نیاز ندارند، و زمان بندی برای حذف یارانه های این گروه ها؛ کدام گروه ها هنوز به کمک نیاز دارند و کی و چگونه می توان کمک های موجود را مجدداً سازماندهی کرد.

ب) طراحی یارانه های معطوف به تقاضا به منظور ارتقاء توان تملک اولیه مسکن و کاهش مبلغ وام درخواست شده از قبیل یارانه های پیشاپیش. هر چند این اقدام در آغاز بار سنگین تری بر بودجه تحمیل خواهد کرد، اما کنترل آنها آسان است و برای دولت تعهدات پیش بینی نشده بلندمدت ایجاد نخواهند کرد؛ هدف گیری این یارانه ها آسان است و می توان آنها را تا تغییر شرایط اقتصاد کلان و بازار مسکن تعدیل کرد.

این قبیل یارانه های پیشاپیش در چندین کشور توسعهافته از قبیل بلژیک، اسپانیا و فنلاند به کار گرفته شده اند. شیلی در اواخر دهه ۱۹۷۰ سیاست های مسکن خود را تجدید سازمان کرد و نوعی نظام یارانه های پیشاپیش را طراحی کرد تا بالا بودن نرخ های سود واقعی وام های رهنی را جبران کند، که بسیار شبیه به وضع موجود در ایران است (برای توصیف نظام شیلی، نگ به قاب زیر). در پی نمونه شیلی، چندین کشور آمریکای لاتین، از قبیل کستاریکا، ال سالوادور، اوروگوئه و تا اندازه ای مکزیک، نظام های یارانه سنتی خود را بهارانه های مستقیم تغییر دادند. باید دقیقاً به این نکته توجه کرد که این یارانه ها بخوبی هدف گیری شده و مترقی باشند (یعنی کم درآمدها یارانه بیش تری دریافت کنند).

پ) انگیزه دادن به ساخت و سازگران به منظور تأمین مسکن برای گروه های کم درآمد، تا تضمین شود که تقاضا برای این قبیل واحدهای مسکونی برآورده می شود، و ارتباط دادن آنها با یارانه های معطوف به تقاضا برای گروه های کم درآمد. شرایط باید به دقت طراحی شوند تا از ایجاد آلونک نشین ها اجتناب شود.

یکی از متداول ترین انواع یارانه های معطوف به عرضه، کسر مالیات است که چنانچه به عنوان انگیزه های معطوف به تقاضا به کارگرفته شوند، ناکارآمد و قهقرایی تلقی می شوند.

به منظور تشویق ساخت و سازگران به احداث مسکن ارزان قیمت، یارانه های مالیات باید به احداث واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت تعلق گیرند؛ همچنین تأمین مسکن استیجاری برای گروه های کم درآمد مورد توجه خاص باشد و از ایجاد «آلونک نشین ها» نیز پرهیز شود. در این زمینه گام های اول را می توان مشخصاً در راستای انطباق شرایط مربوط به محدودیت مساحت، با بهره گیری از مزایا برداشت، و این شرط را برای یکایک واحدها قایل شد، نه میانگین مساحت واحدها در پروژه؛ همچنین باید امکان و ضرورت کم تر کردن مساحت را نیز مورد توجه قرار داد.

ت) حذف یارانه های انرژی در چارچوب یک طرح جامع ملی اصلاح بخش انرژی و بهره گیری از بخشی از پس اندازهای ناشی از کاهش یارانه های انرژی برای یارانه های مسکن هدف گیری شده و معطوف به تقاضا.

 
   

در سال ۷۸/۱۹۷۷ دولت شیلی با کاهش مداخله مستقیم دولت در تأمین مسکن برای گروه های کم درآمد، سیاست های مسکن خود را به کلی تغییر داد و بخش اعظم ابتکار و مسؤلیت های اداری مربوط به احداث مسکن را به بخش خصوصی واگذار کرد. در نظام جدید، هزینه های دولت در قابل یارانه های پیشاپیش عرضه شد و بیش ترین مسئولیت ساماندهی احداث ساختمان و تأمین اعتبار بر عهده بخش خصوصی قرار گرفت و یارانه های پیشاپیش به این منظور طراحی شد که بالابودن نرخ های سود رهنی را جبران کند[۴۲].

در نتیجه این تغییرات، سه طرح مسکن زیر، برای سطوح مختلف درآمد خانوار شکل گرفت: الف) طرح مسکن مترقی: ساخت و سازگران خصوصی، در قطعه زمینی که به وسیله دولت آماده سازی شده بود، واحدهایی مسکونی با حداقل مساحت (تا ۱۴مترمربع) احداث کردند. بخش اندکی از هزینه ها را خانوارها به صورت پس انداز یا وام رهنی تأمین کردند، و بخش بیش تر به عنوان یارانه پیشاپیش توسط دولت محلی پرداخت شد؛

ب) طرح احداث مسکن اساسی: به موجب قرارداد با دولت، واحدهای مسکونی کوچک (۴۰ تا ۴۵ مترمربع) توسط سازندگان خصوصی احداث شد؛ خرید این واحدها از طریق پس اندازهای خانوار و وامی که وزارت مسکن با شرایط بازار عرضه می کرد تأمین می شد[۴۳]؛ فروش مجدد این واحد به مدت ۵سال با محدودیت هایی همراه بود؛

پ) طرح یارانه های یکپارچه: بر اساس سازوکار امتیاز بندی و بسته به مقدار پس انداز خانوار، یک یارانه پیشاپیش در اختیار خانوار قرار گرفت؛ اعتبار اضافی مورد نیاز توسط خانوار و از طریق دریافت وام رهنی از بانک تجاری تأمین شد.

این نظام باعث پیشرفت قابل توجه تولید مسکن در شیلی شد. در فاصله سال های ۱۹۹۰ و ۱۹۹۷ شمار سالانه واحدهایی که احداث آنها آغاز می شد ۶۸ درصد افزایش یافت و بر مساحت واحدهای ساخته شده نیز ۱۲درصد افزوده شد. در چارچوب طرح یارانه های وحدت یافته، هر ساله ۱۰۰۰۰۰ حواله واگذار شد.

 


۱- تکسام پایگاه اطلاعاتی سازمان ملی زمین و مسکن را اداره می کند.

 

 

۲-  اخیراً چهار صندوق جدید تأسیس شده است- جوانان، معلمان، کاگران و پاسداران. در حال حاضر نیز وزارت مسکن و بانک مرکزی پیشنهاد دیگری را برای تأسیس یک صندوق جدید تهیه می کنند که عملکردی شبیه به صندوق های موجود خواهد داشت. بنیاد مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن نیز در پی تأسیس صندوقی برای توسعه مسکن روستایی هستند.

 

 

۱- درآمد پایین در سال ۱۳۸۱، خانوارهای با درآمد ماهانه ۵۷۰ هزار ریال (۷۱دلار آمریکا) تعریف شده اند.

 

 

۲- من نتوانستم بفهمم چه کسی اطلاعات مربوط به تخصیص زمین را برحسب ارزش پولی آن در اختیار دارد. آمار سازمان ملی زمین و مسکن صرفاً بر اساس مقدار زمین است. ارقام مربوط به عوایدرا از وزارت دارایی درخواسته کرده ام.

 

 

۳- سالنامه آماری

 

 

۱- مأخذ: برآوردهای یزدانی

 

 

۲- میانگین وزنی قمیت زمین های واگذار شده، ۲۰درصد ارزش بازار برای افراد حقیقی و ۹۰درصد برای سازندگان و تعاونی ها فرض شده است.

 

 

۳- کل عایدات دولت از محل واگذاری زمین در سال ۱۳۷۹ معادل با ۳۶۷و در سال ۱۳۸۰ معادل با ۴۰۹ میلیارد ریال بوده است که نشان دهنده درآمدی معادل با ۸۲۱۲ و ۶۷۰۸ ریال برای هر مترمربع طی این دو سال است. لذا، میانگین تخفیف نسبت به ارزیابی میانگین وزنی ارزش بازار، بسیار بیش از ۵۰درصد مفروض است. بر اساس این داده ها، یارانه سالانه در سال ۱۳۷۹ معادل با ۵۲۷۹ میلیارد ریال و در سال ۱۳۸۰ معادل با ۳۴۲۶۰ میلیارد ریال، یا ۳/۱ و ۹/۵ درصد تولید ناخالص داخلی است.

 

 

۱-fetini, 19991

 

 

۲-Ibid.

 

 

۳- ۰=۳۲/۱=۱۷۶/۱×5/0+60/2×25/0+31/0×25/0

 

 

۴- بخش مسکن ایران- مقاله مفهومی (۱۸سپتامبر ۱۳۸۰)

 

 

۵- میانگین هزینه خانوار برای خدمات عمومی در سال ۱۳۷۹ برابر با ۷۷۹۸۳۴ ریال بوده است.۸۹۴۱۴۶۰=۳^۰۴/۱×7948925= 3^04/1× شمارخانوارها در سال ۱۳۷۶= شمار خانوارها

کل هزینه شهری خدمات عمومی به شکل زیرمحاسبه شده است:

میلیارد ریال ۶۹۷۳=۸۹۴۱۴۶۰× 779834= کل هزینه خدمات عمومی شهری

میلیارد ریال ۹۱۷۳= ۳۲/۱× 6973= یارانه خانوارهای شهری

میانگین هزینه خدمات عمومی خانوار روستایی در سال ۱۳۷۹ برابر با ۷۰۱۶۵۶ ریال بوده است.

۴۵۴۴۰۰۹=۳^۰۱/۱×4410370=3^01/1× شمار خانوارها در سال ۱۳۷۶= شمار خانوارها.

میلیارد یال۳۱۸۸=۴۵۴۴۰۰۹×701656= کل هزینه خدمات عمومی روستایی

میلیارد ریال ۴۱۹۴= ۳۲/۱×3188= یارانه خانوارهای روستایی

میلیارد ریال ۱۳۳۶۷=۴۱۹۳+۹۱۷۳= کل یارانه برآورد شده (شهری و روستایی)

 

 

۱- مطالعه ۱۰۰تولید کننده مسکن در تهران نشان داد که نرخ های سود حتی از این هم بالاتر است و به ۶۰ تا ۸۰درصد می رسد.

 

 

۲- در چارچوب طرح دولت، انتظار سود بازاری ۳۰ تا ۵۰ درصد است، که بین پیمانکار (۱۰درصد) و یارانه (۲۰ تا ۴۰درصد) تقسیم می شود.

 

 

۳- در مثالی کهک ساخت و سازگر به عنوان نمونه بارز ذکر کرد، کل هزینه ساختمان و زمین در هر مترمربع معادل با ۷۵۰هزار ریال (۹۴درلارآمریکا) بود که ۵۰۰۰۰ریال (۶دلار آمریکا) یا ۷/۶ درصد آن را هزینه های اداری دولت تشکیل می داد.

 

 

۱- چون یارانه های بهای مسکن برای واحدهای مسکونی استیجاری دولتی به صورت تخفیف در اجاره بها عرضه می شود، لذا در این جا فقط به بررسی واحدهایی می پردازیم که در چارچوب طرح اجاره به شرط تملیک احداث شده اند، و پس از تکمیل به دریافت کنندگان یارانه فروخته می شوند.

 

 

۲- عواید صرفنظر شده را با ضرب هزینه های ساخت وساز در ۲۰ تا ۴۰درصد نرخ سود محاسبه کرده ایم.

 

 

۳- منظور ۶درصد از ارزش کل مورد انتظار واحد مسکونی است، که چنانچه هزینه زمین معادل با ۴۰درصد کل بهای واحد مسکونی باشد، برای هر یک از دو سال مورد بحث به ترتیب ۱۳۲۳۷۸۴۶۹ ریال و ۱۱۶۶ میلیارد ریال خواهد شد.

 

 

۴- سالنامه آماری

 

 

۱- نرخ سود وام برای صنایعی که سقف نرخ سود ندارند ۲۳ درصد است، حال آن که قبلاً گفتیم که نرخ سود وام های مسکن در بازار حدود ۳۰درصد است. در مصاحبه با بانک ها برآورد شد که نرخ احتمالی وام های مسکن در بازار می تواند حدود ۲۵ درصد باشد.

 

 

۱- خانواده های شهدا، آزادگان و معلولان جنگی

 

 

۲- در سال ۱۳۸۰ تعداد ۱۸۰هزار خانوار، تحت نظارت سازمان ملی زمین و مسکن، ۷۵میلیارد ریال دریافت کرده اند. برابر اعلام سازمان ملی زمین و مسکن، ۱۸۰هزار خانوار دیگر نیز تحت نظارت وزارت آموزش و پرورش یارانه های سود دریافت می کنند. چون مبلغ وام به درآمد خانوارها وابسته نیست، بلکه در چارچوب های اداری تعیین می شود، فرض براین گرفته شده کهارانه های نرخ سود دریافت شده توسط معلمان (تحت نظارت آموزش و پرورش) برحسب پول می تواند تقریباً معادل با همان رقمی باشد که تحت نظارت سازمان ملی زمین و مسکن پرداخت شده است. لذا، مبلغ کل، ۱۵۰ میلیارد ریال برآورده شده است.

 

 

۱- یک چرخش عمده سیاستگذاری در تهران به سمت ممنوعیت فروش تراکم باعث شده است که ۱۵ برابر کردن مالیات محله پیشنهاد شود.

 

 

۱- گرچه فرم های تقاضا حاوی پرسش هایی درباره درآمد خانوار است، اما روشن نیست که این داده ها تا چه اندازه قابل اعتماد اند؛ همچنین بازنگری محدود این فرم ها توسط مشاور محلی، آقای یزدانی، نشان دادکه بعضی از آنها اصولاً فاقد چنین اطلاعاتی هستند.

 

 

۱- از آن جاکهیارانه های بهای مسکن، به دلیل سود محدود دولت در قراردادها بسیار اندک است (۰۳/۰درصد تولید ناخالص داخلی)، تحلیل تفصیلی ارایه نشده است.

 

 

۲- داده های سالانه در مورد یارانه های نرخ سود ویژه در دست نیست. به دلیل فقدان اطلاعات، ارزیابی توزیع یارانه هایی که از طریق سقف های نرخ سود عرضه می شود ممکن نیست.

 

 

۱- برآورد می شود که در سال ۱۳۸۰ فقط ۴۴درصد از کل یارانه ها نصیب افراد حقیقی خواهد شد؛ رقم مشابه در سال ۱۳۷۹ برابر بل ۶۶درصد بوده است.

 

 

۲- میانگین هزینه خانوار برای خدمات عمومی×32/1.

 

 

۱- واحدهای مسکونی که در چارچوب پروژه قدیر و توسط کمیته امداد امام خمینی احداث          می شوند ۲۰ تا۳۰ میلیون ریال هزینه دارند (که فقط هزینه ساختمان است، و زمین دست کم برای کسانی که در این طرح ها مستحق شناخته می شوند با هزینه ای نزدیک به صفرعرضه می شود). بخش اعظم واحدهای مسکونی که توسط کمیبه امداد امام خمینی تأمین می شود، بدون هرگونه هزینه ای به دریافت کننده واگذار می شود. اما در پروژه قدیر، مسکن باوام تهیه می شود. براساس این فرض خوشبینانه که خانوارهای موجود در دهک اول توزیع هزینه (به دلیل فقدان اطلاعات مربوط به توزیع درآمد، به جای آن از توزیع هزینه استفاده شد) می توانند ۳۰درصد از درآمد خود را با نرخ سود ۴درصد بابت وام مسکن بپردازند (بعضی خانوارهای واجد شرایط در پروژه قدیر از قبیل خانواده شهدا، آزادگان، معلولان جنگی و غیره، که استحقاق دریافت وام هایی با نرخ سود ۴درصد را دارند) آنها       می توانند ۱۶ میلیون ریال وام بگیرند. چنانچه نرخ پس انداز آنها ۲۰درصد باشد، ۶ تا۷ سال طول خواهدکشید تا ۱۴میلیون ریال باقی مانده را پس انداز کنند.

 

 

۲- اینها تنها مواردی هستند که تاکنون توانسته ایم مشخص کنیم.

 

 

۱- در مورد یارانه های نرخ سود ویژه، داده های سالانه در دست نیست. به دلیل فقدان اطلاعات، ارزیابی توزیع یارانه های ارایه شده از طریق نرخ های سود دارای سقف امکان پذیر نیست.

 

 

۲- این جدول یارانه های نرخ سودی راکه به معلمان داده می شود و مسئولیت و اداره آن با وزارت آموزش و پرورش است شامل نمی شود.

 

 

۱- یکی از بارزترین نمونه ها را می توان در اصلاح نظام های اقتصادی پس از اتحاد شوروی، بخصوص در جمهوری های پیشین شوروی مشاهده کرد که در نتیجه اقتصاد برنامه ریزی شده و مالکیت دولتی زمین، در تقابل با نظام های اقتصادی مبتنی بر بازار قرار داشت، یعنی زمین در مرکز شهر با تراکمی کم تر از حاشیه ها مورد استفاده قرار گرفته بود (برای اطلاع بیش تر ر.ک. (Bertrand and Renaud

 

 

۱- برای بحث بیش تر نگ به:

Berger, Englund, Hendershott and TURNER (1998)

 

 

۲- با این فرض که د رآمد خانوار به موازات نرخ تورم افزایش یابد.

 

 

۳- بهای تقریباً نمونه برای یک واحد مسکونی نوساز، برای یک خانوار با درآمد متوسط، خارج از تهران.

 

 

۴- از ۳۰درصد تا ۱۵درصد.

 

 

۱-Aaron and von Furstenberg (1961), Bradford and shaviro (1999), friedman and weinberg (1982).

 

 

۲- بر اساس بررسی صورت گرفته توسط یکی از ساخت و سازگران، در یکی از واحدهای مسکونی احداث شده در مشهد، ۱۰درصد خانوارها در همان سال اول خانه های خود را فروخته اند. بنگاه های معاملات ملکی نشان می دهند که در تهران این نسبت بیش از ۵۰درصد است.

 

 

۱- برآورد شده به وسیله Aron and von Furstenberg

 

 

۱- گزارش هیأت ارزیابی پروژه بانک جهانی درمورد پروژه احداث مسکن دولتی در شیلی.

 

 

۲-  اثر پیشین.

انتشار شهرسازی آنلاین

 

 

نکاتی که باید بدانید !

  • - فایل هایی که برای دانلود قرار داده می شوند با لینک مستقیم از دیتا سنتر ملی می باشند. - شهرسازی آنلاین صحت فایل را تایید می نماید. - اگر پستی دارای پیش نمایش می باشد این به معنی نمایش فایل قبل از دانلود است. - در صورت هر گونه مشکلی با فایل های دانلود حتما از طریق فرم تماس ما را مطلع کنید تا مشکل بر طرف شود.

دیدگاه ها

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

- کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
- آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد

مطالب زیر رو به شما پیشنهاد می کنم ;)

one script

ارزیابی مختصری از سیاستهای دولت در بخش مسکن

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ آذر ۲۷, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است مشکل مسکن این روزها بصورت یکی از مهمترین مشکلات پیش روی جامعه ما خودنمائی می کند. تغییرات سریع قیمت های مسکن و رشدی بالاتر از ...
  • کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | فروردین ۱۷, ۱۳۹۵

    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی

    فایل
    دانلود
  • کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | اسفند ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب نمونه ای از طراحی شهری

    فایل
    دانلود
  • کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۴, ۱۳۹۴

    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین    لینک دانلود مستقیم کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۳, ۱۳۹۴

    کتاب خوشه ها و جهانی شدن - توسعه شهری و اقتصاد منطقه ای - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب خوشه ها و جهانی شدن - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب فضاهای امید
    کتاب فضاهای امید
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۲, ۱۳۹۴

    کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب دلیل طراحی شهر
    کتاب دلیل طراحی شهر
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۱, ۱۳۹۴

    کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود