همایش و رویدادهای شهرسازی

آرشیو

پیشنهادات ویژه شهرسازی آنلاین

  • Email: Info@Shahrsazionline.com
  • Telegram: @shahrsazi0nline
  • Bisphone: Shahrsazionline
  • Googel+ : shahrsazionline
  • Payamak (iran): 30007546323232
  • line: 0935-1373772

الگوها و فنون برنامه‌ریزی مرمت بافت قدیم شهرها

الگوها و فنون برنامه‌ریزی مرمت بافت قدیم شهرها

مهندس حسین کلانتری خلیل‌آباد

دکتر احمدپوراحمد

 

چکیده

بافت تاریخی شهرها به دلیل بافت سنتی، فرسودگی واحدهای مسکونی، عدم سهولت دسترسی، ضعف زیرساخت‌ها، مشکلات زیست محیطی و .. مسیر رکود و عقب ماندگی را طی می‌کنند.

برای رفع مشکلات بافت تاریخی شهرها در زمینه‌های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی طرح‌هایی در قالب مرمت، بازسازی، نوسازی، احیاء و بهسازی در کشورهای مختلف تهیه و اجرا شده است. شیوه برخورد با این بافت‌ها متأثر از دیدگاه‌های فلسفی در شهرسازی متفاوت بوده است. در سال‌های شروع انقلاب صنعتی تا سال ۱۹۶۰ بافت تاریخی شهرها مورد بی توجهی برنامه‌ریزان شهری قرار گرفت و برنامه‌ریزان عمدتاً به ایجاد شهرهای جدید روی آوردند. در این دوران دخالت‌ها در اکثر مواقع کالبدی، مقطعی و بدون در نظر گرفتن شرایط اجتماعی ـ اقتصادی شهر، بافت و محله انجام گرفته است.

در دهه ۱۹۶۰، احیاء بافت تاریخی شهرها و اعیان‌سازی به همراه حفظ و احیاء شهر قدیمی و ساخت شهرهای جدید شبیه به شهرهای قدیمی با تأکید بر هنجارها و ارزش‌های اجتماعی مورد توجه قرار گرفت. در این دوران طرح‌های بهسازی، نوسازی، احیاء محلات مسکونی بافت‌های تاریخی براساس مطالعات اقتصادی، اجتماعی و کالبدی با بهره‌گری ازنظریات و الگوهای مختلف تهیه شد. که در این مقاله مروری بر الگوها و تکنیک‌های۱ مختلف مرمت۲ بافت تاریخی۳ شهرها شده است. ۴

واژگان کلیدی: بافت تاریخی، برنامه‌ریزی مرمت، تئوری، تکنیک، اعیان‌سازی، پالایش شهری

 

  1. مقدمه

نظریه‌ها، راهبردها، مدل‌ها۵ و تئوری‌های۶ مختلفی برای احیا و مرمت بافت تاریخی شهرها و محلات مسکونی وجود دارد. اهمیت این نظریه‌ها، مدل‌ها و تئوری‌ها در فرآیند پژوهش تا آن حد است که چنانچه تحقیقی فاقد تئوری و یامدل باشد اعتبار علمی آن در معرض شک و تردید قرار می‌گیرد و تحقق نتایج آن امکان‌پذیر نخواهد بود، بنابراین، تکیه بر تجربه و مشاهده محدود و فاقد نظم و انسجام منطقی در بیشتر موارد باعث عدم دستیابی به اهداف، سرخوردگی، اتلاف وقت، انرژی و منابع مالی می‌شود.

در شهرشناسی و برنامه‌ریزی مانند بیشتر علوم، تئوری‌های مختلفی درخصوص ساخت شهرها (تئوری قطاعی، دوایر متحدالمرکز، چند هسته‌ای و …) نقش شهرها و احیا مراکز شهری ارائه شده است.

مراکز شهرها یا به عبارتی بافت تاریخی شهرها زیر سیستم‌هایی ۷ از سیستم شهری متشکل از عناصر کالبدی، موقعیتی، اجتماعی، اقتصادی و محیطی با کارکردهای مشخص‌اند که از تعامل آنها هویت محله‌ای شکل می‌گیرد. این محلات علیرغم مجاورت با بخش تجارت مرکزی که موتور محرک سیستم شهری است، کمتر از آن بهره‌برده و دچار تحول می‌شوند. (John. R.Short, 1984, P, 175).

بنابراین،  شناخت علل رکود و عقب ماندگی بافت تاریخی شهرها توجه بسیاری از متخصصان را جلب نموده و براین اساس الگوها، تئوری‌ها و مدل‌هایی ارائه شده است (برای اطلاع‌ بیشتر مراجعه شود به حبیبی، ۱۳۸۱، صفحه ۱۷۲ـ۱۶۹) که هدف این مقاله بررسی این الگوها و فنون در برنامه‌ریزی مرمت بافت تاریخی شهرهاست.

۲٫طرح مسأله

بافت تاریخی شهرها آثار گران‌بهائی است که فرهنگ و دانش شهرسازی و معماری بومی کشور را در خود دارد. امروزه بخش قدیمی شهرهای ما در آستانه حذف شدن از زمینه و سیمای شهرها قرار دارد و با انهدام و فرسودگی آنها شهرهای جدید و فرهنگ جدید شهرسازی با تمام مشکلات خود جایگزین آن می‌گردند. بافت تاریخی شهرها در بر دارنده ظرافت و زیبایی و نیز روح خلاق مردمی است که طی سالیان دراز آنها را طبق سنت، فرهنگ و نوع معیشت خود به وجود آورده‌اند مع‌الاسف اینک توجه به آنها فقط در حد نوشتارها، سخنرانی‌ها و به عبارتی شعار خلاصه می‌شود.

بافت تاریخی شهرها دارای نکات ظریف و مهمی است که مسأله احیا آنها بر سردو راهی تخریب و مرمت قرارگرفته است. آنچه مهم است یافتن تعادل بین این دوگزینه است که بیانگر نوگرائی و سنت‌گرائی‌ است.

برای یافتن تعادل، باید نارسائی‌ها و کاستی‌های ریشه‌ای را در زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی، عملکردی و کالبدی بررسی کرد. مسلماً هر فعالیت برنامه‌ریزی شده و تصمیم عاقلانه باید بر مبنای الگوها و فنونی باشد که در چارچوب هدفمند صورت می‌گیرد.

۳٫روش کار

برای مطالعه و بررسی تکنیک‌های مرمت بافت تاریخی شهرها اقدامات زیر انجام شده است:

ـ بررسی گزارش‌ها، منابع فارسی و پایان‌نامه‌های دانشجویی

ـ بررسی منابع و مقاله‌های انگلیسی

ـ جستجوی اطلاعات از طریق اینترنت

ـ مصاحبه و مذاکره با اساتید گروه شهرسازی دانشگاه‌های تهران

۴٫الگوهای مرمت

بعد از جنگ جهانی دوم چند الگوی عمده در کشورهای غربی به ویژه انگلستان به منظور مرمت بافت قدیم شهرها و خصوصاً بافت تاریخی آنها به کار گرفته شد. ”روش‌های مرمت شهری در مورد هر شهر از مجموعه شرایط موجود و از امکاناتی بر می‌خیزد که حاصل تلاش همه کسانی است که دست‌اندرکار مرمت شهری می‌شوند“ (فلامکی، ۱۳۸۰، صفحه ۱۸۲). بنابراین الگوهای و روش‌های متفاوتی با توجه به زمینه‌های فکری، شرایط تاریخی، فرهنگ شهرسازی، امکانات و شرایط موجود و … در مرمت بافت تاریخی شهرها به کار گرفته شده که در زیر ارائه می‌گردد.

 

۱ـ۴٫ پالایش شهری

این الگو متکی بر کوچ ساکنان و اشتغال به خارج از شهر است که از طریق پاکسازی و توسعه مجدد مکان‌های تخلیه شده دنبال می‌شود. کوچ به بیرون شهر هم از تمرکززدایی برنامه‌ریزی شده و هم از نیروهای بازار تأثیر پذیرفت. در طی دوره ۶۶ـ۱۹۴۶ تحت قانون شهرهای جدید، حدود ۲۱ شهر جدید در بریتانیا طراحی شد، پیش‌بینی شده بود که شهرهای جدید بایستی ”سرریز“ جمعیتی و اشتغال شهرهای عمده را جذب کنند و از نظر جغرافیایی از طریق تمرکز اشتغال مشکلات سفر به محل کار را از بین ببرند. از سال ۱۹۶۷ تا سال ۱۹۷۷ هفت شهر جدید طراحی شدند. فعالیت‌های اقتصادی، بهره‌برداری از صرفه‌جویی‌های ناشی از مقیاس در توسعه و اجرا و مواجهه با نیازهای اجتماعی عمل کنند. از زمان طراحی تا سال ۱۹۸۵ جمعیت شهرهای جدید از ۹۴۵۹۰۰ نفر به ۲۰۹۴۶۰۰ نفر افزایش یافت.

در طی سال‌های تمرکززدایی برنامه‌ریزی شده، طرح‌های پاک‌سازی زاغه‌ها و انبوه‌سازی مسکن اجتماعی در داخل شهرها اجرا شد. در دوره زمانی ۷۶ـ۱۹۴۵ حدود یک میلیون مسکن در انگلستان و ولز تخریب شد اما در مراکز شهرها، پاکسازی اغلب از طریق توسعه مسکن‌های با ارزش در تراکم پایین‌تری دنبال شد، پاکسازی همچنین تأثیر شدیدی بر اشتغال محلی داشت. کارخانجات، کارگاه‌ها، خرده‌فروشی و غیره وقف تسهیل توسعه دوباره مسکن و اصلاح زیرساختها گردید. (Panl. N. Balchin and Soon. 1988. P68).

 

۲ـ۴ـ برنامه‌ریزی اجتماعی

این الگو در اواخر دهه ۱۹۶۰ و اوایل دهه ۱۹۷۰ به وسیله دولت‌ها به عنوان راه‌حلی برای برنامه‌ریزی اقتصادی و فیزیکی در نظر گرفته شد. برنامه‌ریزی اجتماعی، بر روی مسائل اجتماعی به ویژه ”مردم“ به جای فضاها و بناهای شهری متمرکز می‌شود. در نتیجه ابتدا از طریق تحلیل علت‌های اساسی ”محرومیت و فقر شهری“ مقدمات لازم برای اجرای سیاست‌ها با جهت‌گیری رفع نیازهای اساسی فراهم می‌شود. این الگو ابتدا در امریکا (۱۹۶۰) و سپس در انگلیس تحت عنوان ”آسیب‌شناسی اجتماعی محرومیت شهری“ ظهور یافت و در سال۱۹۶۸در پاسخ به رشد ملاحظات فزاینده در زمینه ارتباطات نژادی، فقرومحرومیت شهری معرفی شد.

اعطای وام‌های ویژه و تشکیل تیم‌های تحقیقاتی در اوائل دهه ۱۹۷۰ در انگلیس به منظور تجزیه و تحلیل دقیق مشکلات درون شهری در بافت‌ها جغرافیایی و شناسایی راه حل‌های مربوط از فعالیت‌های این راهبرد بود. نتیجه بررسی تیم‌های تحقیقاتی در سال ۱۹۷۷ منجر به این مسئله شد که ”محرومیت شهری“ نتیجه بیکاری، کاهش درآمد. مسکن فرسوده و محیط فرسوده است. بنابراین، به جای تکیه بر راه حل‌های فیزیکی از قبیل تخریب، مرمت، پاکسازی، تعریض معابر به منظور توسعه بافت تاریخی و کنترل فرسودگی، جلوگیری از گسترده شدن فرسودگی یک مسئله اجتماعی است. درغیر این صورت به کارگیری سیاست‌های مرمت و نوسازی باعث انتقال فقر و محرومیت به یک نقطه شهر خواهد شد. لذا فرسودگی معلول فقر و محرومیت شهری است و باید از طریق زدودن فقر و محرومیت با فرسودگی مبارزه کرد. یعنی با بهبود وضعیت اقتصادی خانوارهای فقیر امکان بهبود شرایط مسکن وجود دارد. در غیر این صورت کنترل فرسودگی غیر ممکن است (Paul, 1988, P. 191).

 

۳ـ۴٫ برنامه‌ریزی اقتصادی

دیدگاه غالب در برنامه‌ریزی اقتصادی براین فرض استوار است که اجاره زمین با دو مسئله ارتباط پیدا می‌کند. یکی کیفیت زمین و دیگری دسترسی، بنابراین، اراضی با ارزش و با کیفیت و دسترسی بالاتر، ظرفیت کاربری بالاتری داشته و اجاره زمین بالایی تولید می‌کند. در حالی که در اراضی با ارزش زمین کمتر با دسترسی پایین‌تر، اجاره زمین‌ به دلیل ظرفیت پایین، کاهش می‌یابد. این ارتباط نزدیک بین کیفیت زمین، ابعاد دسترسی، ظرفیت کاربری و اجاره زمین اراضی را به سمت کاربری‌های خاص هدایت می‌نماید. بنابراین، بالاترین اجاره‌های زمین در بافت‌ها با بالاترین ظرفیت کاربری به وجود می‌آیند.

رقابت بین فعالیت‌های مخلتف در تصاحب اراضی منجر به ”جدایی گزینی مکانی“ فعالیت‌ها و استقرار آنها در مناطق مختلف و به وجود آمدن الگوهای کاربری اراضی می‌گردد.

در مناطق شهری،‌ اراضی بخش مرکزی به دلیل کیفیت زمین بالاتر و سهولت دسترسی برای گروه‌های اقتصادی و اجتماعی، اکثر اوقات به کاربری‌های تجاری که توانایی پرداخت میزان اجاره بالاتری دارند. اختصاص می‌یابد. به تدریج با فاصله گرفتن از مرکز شهر به دلیل کاهش ظرفیت کاربری اراضی، نوع کاربری‌ها تغییر می‌کند و فعالیت‌هایی که قادر به رقابت با سایر فعالیت‌ها در مناطق مرکزی نیستند، به سایر مناطق و حاشیه شهری به منظور رقابت موفقیت‌آمیزتر با دیگر کاربری‌ها منتقل می‌گردند. در این الگو با فاصله از مرکز شهر نوع کاربری‌ها تغییر می‌کند. ولی تغییر کاربری فعالیت‌های مختلف با فاصله از مرکز شهر یکسان نیست. در برخی کاربری‌ها شدت تغییر سریع‌تر و در برخی ملایم‌تر است (Relegh, 1985, P.188).

با توجه به الگوی کاربری فوق‌الذکر، منطقه مرکزی شهر به دلیل دسترسی بالا و کیفیت زمین بالا و توانایی پرداخت اجاره بها بالا به دلیل استقرار فعالیت‌های با ارزش تولیدی و درآمد بیشتر، به کاربری‌های مسکونی، صنعتی و کشاورزی جایگزین و کاربری تجاری به گوشه‌ها و به ویژه در مسیر خیابان‌های اصلی و تقاطع‌ها محدود خواهد شد. علاوه بر الگوی فوق در بخش مرکزی و بافت تاریخی شهرها، صرف نظر از بناهای با ارزش تاریخی، مستغلات شهری دارای دو نوع ارزش اساسی (Paul, 1988, P. 68) به شرح زیر هستند:

۱ـ ارزش سرمایه‌ای ساختمان و محل قرارگیری در وضع موجود کاربری اراضی.

۲ـ ارزش سرمایه‌ای مکان پاکسازی شده در بهترین کاربری انتخابی در دوره ثبات قیمت.

ارزش سرمایه‌ای ساختمان‌ها و محل قرارگیری در کاربری موجود در طول زمان به دلیل فرسودگی ساختمان‌ها کاهش می‌یابد، اما ارزش مکان‌های پاکسازی شده در بهترین کاربری انتخابی ثابت می‌ماند.

در طی دوره تورم، ارزش سرمایه‌ای ساختمان و مکان در کاربری موجود و ارزش سرمایه‌ای ساختمان و مکان پاکسازی شده در بهترین کاربری افزایش می‌یابد. گر چه ارزش آینده آن به طور یکنواخت کاهش خواهد یافت. در نتیجه مکان‌ها و ساختمان‌ها از طریق فروش یا اجاره به مکان جدیدی که توانایی پرداخت اجاره بهای بیشتری را برای کاربری داشته باشند، منتقل خواهد شد. لذا امکان خرید مستغلات قدیمی با مصالح کم دوام جهت بهترین کاربری وجود دارد. در این مدل به طور طبیعی واحدهای فرسوده و کم ارزش از نظر ساختمانی به واحدهای با ارزش مستغلاتی و بهترین کاربری تبدیل خواهند شد (Releigh, 1988, P.68).

 

۴ـ۴ـ الگوهای جایگزینی

در ایالات متحده الگوی جایگزینی توسط دو دولت ۸ به عنوان یکی از ”نوآوری‌های اجتماعی بزرگ“ برای پیگیری آشوب‌های گتوها در دهه ۱۹۶۰ معرفی شد. دولت فدرال بخش توسعه مسکن و شهر را در سال ۱۹۶۵ تأسیس کرد که به نوبه خود ”مدل طرح‌ریزی شهری“ را در سال ۱۹۶۶ معرفی کرد. هدف برنامه ایجاد و هماهنگی تأمین منابع مالی تخصیص یافته به بافت‌ها شهری و درگیر نمودن اجتماعات محلی در بهبود محیط فیزیکی‌شان بود.

برنامه توسعه به زودی به سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی وابسته و تا حدی به وسیله تشکیلات نهادی، پشتیبانی مالی شد. (Paul, 1988, P.195-198).

در انگلستان الگوی جایگزینی در پاسخ به مطالعات بافت‌ها داخلی و مرکزی شهرها ۹ که به وسیله دپارتمان محیط در سال ۱۹۷۲ به کار گرفته شد، به وجود آمد. دپارتمان محیط پیشنهاد کرد که علت‌های اقتصادی محرومیت شهری نیازمند یک سیاست جدید برای هدایت سرمایه‌های اضافی به بافت‌ها داخلی شهرها می‌باشند.

براساس گزارش سفید ۱۰ سیاست داخلی شهرها در سال ۱۹۷۷ و قانون بافت‌ها شهرها در سال ۱۹۸۷، افزایشی را در هزینه‌های عمومی برنامه‌های شهری از ۳۰ میلیون پوند در سال (۷۷ـ۱۹۷۶) به ۱۶۵ میلیون پوند سالانه در سال (۸۰ـ۱۹۷۹) به وجود آورد. براساس قانون سال ۱۹۷۸ در انگلستان هفت شرکت، ۱۵ برنامه محلی و ۱۴ برنامه بخشی تهیه کردند و هر یک از موسسات قدرت داشتند ۹۰% وام‌ها را برای تحصیل زمین با آماده کردن سایت‌ها، صرف کنند یا وام‌ها را به سمت هزینه احداث شرکت‌های تعاونی و یا مالکیت عمومی هدایت کنند و یا وام‌ها را به قصد توسعه صنعتی بافت‌ها صرف کنند. توسعه صنعتی بافت‌ها به طور ویژه‌ای از عناصر قانون سال ۱۹۷۸ بود. از طرف دولت‌های محلی اعلام شد که این وام‌ها و اعانات برای اصلاح محیط، قابل دسترسی است و اعانات می‌توانست برای اصلاح یا تبدیل املاک تجاری و صنعتی کهنه به دست آید. (Paul, 1988, P195-198).

 

۵ـ۴٫ الگوی خود تنظیمی

این الگو ”مرمت“ را آشکار می‌کند و اساساً گفته می‌شود که این الگو از الگوی نوسازی کم هزینه‌تر است. این الگو از فرض‌های اساسی ۱۱ و صرفه‌جویی‌های مقایسه‌ای نوسازی و مرمت پیروی کرده و به مسائلی چون نرخ بهره، طول عمر آینده املاک بهسازی شده و تفاضل مابین هزینه‌های جاری املاک بهسازی شده و نوسازی شده بستگی دارد.

به طور طبیعی ”مرمت“ بایستی با ارزش باشد. زمانی که هزینه‌های جاری نوسازی کمتر از مرمت باشد، نوسازی مناسب‌تر خواهد بود و مرمت زمانی ارزش دارد که اقتصادی‌تر از نوسازی باشد. ۱۲

فرمول اول در وزارت مسکن و در طی دوره‌های۶۹ـ۱۹۶۵صورت قانونی به خود گرفت ولی پیشنهاد شد که برنامه‌ریزان فرمول‌های جزئی‌تر به کار گیرند. که در محاسبه آسان باشد. در دهه ۱۹۷۰، تعداد محدودی شواهد تجربی در آمریکا و بریتانیا نشان داد که ”مرمت“ از ”نوسازی“ ارزان‌تر است. گرچه در بریتانیا شاهد قاطعی نبود که مرمت و نوسازی یک بافت را به طور کامل با مرمت تعداد نسبتاً کمی املاک غالباً پراکنده مقایسه شود. با وجود این دولت مرمت را یک راه حل و تقدم عمده قرار داد.(Paul, 1988, P.P 201-203).

 

۶ـ۴٫ الگوی هدایت رشد شهری با سرمایه‌گذاری

این الگو، الگوی جایگزینی را با نیروهای بازار با هم ترکیب می‌کند. در بافت‌ها که به طور ابتدایی براساس نیروی بالقوه طبقه‌بندی شده‌اند، زیر ساخت‌های مربوط نیز بایستی اصلاح شود و سرمایه‌های خصوصی نیز جذب گردد. این الگو در دوره ۷۶ـ۱۹۶۸ در ایالات متحده معرفی شد ۱۴ و مشارکت مستقیمی را بین دولت فدرال و سرمایه‌گذاران خصوصی آشکار کرد. دولت فدرال کمک‌های بزرگ را به منظور سرمایه‌گذاری خصوصی تکمیلی به کار گرفت و قا نون توسعه اجتماع و مسکن در سال ۱۹۷۷ وام‌های اجرایی توسعه شهری را برای استحصال منابع مالی از بخش خصوصی به منظور پیوند طرح‌های خصوصی وعمومی معرفی کرد. براساس قانون سال ۱۹۷۷، مؤسسات شهری فقط می‌توانستند کمک‌های توسعه را در صورتی دریافت نمایند که بافت‌ها تحت پوشش آنها از درصد بالایی از محرومیت رنج ببرند. مشخصه اساسی وام‌های اجرایی توسعه شهری این است که کمک‌ها، بایستی توانایی سرمایه‌گذاران خصوصی و توسعه دهندگان را بالا برده و از سطحی از منافع، حداقل برابر آنچه که در جاهای دیگر قابل دسترسی است. بهره‌مند گردند. علاوه بر تدارکات فوق، دولت فدرال براساس قانون توسعه اجتماع و رشد شهری سال ۱۹۷۷، تضمین‌های ضروری را برای تشویق نهادهای مالی که ”سرمایه رهنی“ را برای منابع مالی پروژه‌های توسعه شهری مورد استفاده قرار دادند. تدارک نمود.

در انگلستان با بازگشت دولت محافظه‌کار، شرکت‌های توسعه شهری براساس قانون زمین، برنامه‌ریزی شدند و دولت‌های محلی در سال ۱۹۸۰ تشکیل شدند و در بافت تحت پوشش خود مسکن جدید را به طور گسترده‌ای توسعه دادند. در کوششی برای تحریک نیروهای بازار امتیازهایی چون معافیت مالیاتی، ساده‌سازی و .. در نظر گرفته شد که براساس آن اقدامات اساسی چون فعالیت پاکسازی در۱۳ منطقه و ساخت‌وساز در ۱۴ منطقه جدید تا سال ۱۹۸۴ آغاز شد.

زمانی که شرکت‌های توسعه شهری و مناطق تحت فعالیت آنها اصول و اهداف آژانس‌های نوسازی شهری را پیش گرفتند، توازن قدرت را از حکومت‌های محلی به دولت مرکزی از طریق برنامه‌ریزی معمولی و برداشتن موانع فیزیکی تغییر دادند. این آژانس‌ها همراه با فروش عمومی زمین به سودآوری خصوصی تأکید کردند و تصمیمات بخش خصوصی وعمومی براساس استراتژی محافظه‌کاران، نه تنها در زمینه ایجاد اشتغال شکت خورد، بلکه ملاحظه هزینه ـ فایده وسیع را نادیده گرفت. (Paul, 1988, P.205).

 

۷ـ۴٫ الگوی اعیان‌سازی مرکز شهر

این الگو بر مبنای تئوری اعیان‌سازی۱۵ شکل گرفته و عبارت است از مجموعه فعالیت‌هایی که به منظور اصلاح و بهبود مسکن و محیط مسکونی به همراه تغییر در ترکیب واحدهای همسایگی و جایگزینی گروه‌های کم درآمد به وسیله ساکنان با درآمد متوسط و بالا در بخش مرکزی شهرها، به ویژه در محلات مسکونی انجام می‌گیرد و مبتنی بر مراحل زیر است:

ـ حومه‌نشینی

ـ عدم سرمایه‌گذاری نهادی

ـ ترک املاک

ـ نقطه چرخش از عدم سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاری مجدد

ـ سرمایه‌گذاران ثانوی

ـ کمک‌های مالی و نهادی

ـ چشم‌انداز همگام با اعیان‌سازی

۱ـ۷ـ۴٫ حومه نشینی

حومه نشینی یک عامل مهم عدم سرمایه‌گذاری در بخش مرکزی شهرها بوده است. توسعه حومه در هر شهر منجر به انتقال مردم و سرمایه از بافت‌ها مرکزی شهرها شده است. در آمریکا حدود ۳/۲۴ درصد جمعیت در سال ۱۹۵۰ در حومه‌ها ساکن بودند ولی با گذشت ۲۵ سال حومه‌نشینی به ۱/۳۹ درصد افزایش یافت. در طی این دوره همزمان از درصد جمعیت مرکز شهرها کاسته شد. به طوری که از ۶/۳۴ درصد به ۶/۲۹ درصد تنزل نموده است. (Rubestin, and Becon, 1985, P.145).

حومه‌نشینی در لندن در اواخر قرن ۱۹ اتفاق افتاد و در طی دهه ۱۹۳۰ـ۱۹۲۰ از طریق توسعه راه‌آهن تسریع گردید.

۲ـ۷ـ۴٫ عدم سرمایه‌گذاری نهادی

کاهش سرمایه‌گذاری که به دنبال ایجاد هسته‌های فرعی تجاری،‌ مسکونی و صنعتی حومه‌ای پدید آمد، باعث افزایش سرمایه‌گذاری در این مناطق و خروج سرمایه از بخش مرکزی شهرها و کاهش رونق این بخش از شهر گردید. به طوری که در شهرهای بزرگ، فروش بخش تجاری شهر بین ۱۵ـ۱۰ درصد کاهش داشته در حالی که در حومه‌ها فروش و سرمایه‌گذاری بین ۳۰ـ۲۵ درصد افزایش یافته است.. (John. 1984, P, 175).

در مواردی نیز خروج سرمایه از طریق خودداری وام دهندگان از پرداخت وام و اعتبار به املاک بافت‌ها معینی در بخش مرکزی شهر صورت می‌گیرد. در شهرهای آمریکا بیشتر این روند اتفاق افتاده است.

۳ـ۷ـ۴٫ ترک

یک شاخص عدم سرمایه‌گذاری و رکود فعالیت در بخش مرکزی شهرها ترک املاک است. این عامل فرآیند بسیار مهمی در بخش مرکزی شهر نیویورک ۱۶ بوده است.

۴ـ۷ـ۴٫ نقطه چرخش از عدم سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاری مجدد

برای این که اعیان‌سازی اتفاق افتد. بایستی برگشتی از عدم سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاری مجدد وجود داشته باشد، بررسی نقطه‌ای که در آن چرخش در هر شهر اتفاق می‌افتد، بررسی جالبی است فرمول‌بندی تئوریکی ”شکاف اجاره“ و ”شکاف قیمت“ علی‌رغم این که برخی اختلاف بین نیویورک، لندن و پاریس را منعکس می‌کند، اما تأکید می‌شود که هر دو ”شکاف اجاره“ و ”شکاف ارزش“ مقایسه مداومی در زمینه گذار از عدم سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاری مجدد در فرآیند اعیان‌سازی هستند.

۵ـ۷ـ۴٫ سرمایه‌گذاری ثانوی

سرمایه‌گذاران ثانوی یک نقش اساسی در فرآیند اعیان‌سازی ایفا می‌نمایند. سرمایه‌گذاری ثانوی در برخی موارد توسط اشخاص یا توسعه دهندگان املاک و مؤسسات عام‌المنفعه انجام گرفته ۱۷ و در برخی دیگر از موارد سرمایه‌گذاری مجدد محصول ”افراد“ و ”توسعه دهندگان املاک“ است و گاه طرح‌های عمومی و خصوصی به هم پیوند خورده و توسعه دهندگان املاک، کمپانی‌های تجاری و افراد خصوصی ۱۸ در بافت سرمایه‌گذاری کرده‌اند. (Journal of Regional and Urban Research. Vol. 17.P. 199)

۶ـ۷ـ۴٫ کمک‌های مالی نهادی

اعیان‌سازی در بافت‌ها مختلف از نظر مالی به وسیله نهادهای مختلفی حمایت شد و برنامه‌های فدرالی و دولتی در عرضه خدمات یا اهداء جوایز به اصالت بخشان مهم بودند. برنامه‌های فدرالی شامل اعانات به بخش توسعه اجتماع محلی بود که وام‌های کم بهره را از بخش مسکن و توسعه شهری تأمین کرد. وام‌های ۲۰ ساله برای مرمت با بهره پایین بین سال‌های ۱۹۸۰ـ۱۹۷۰ در پارک اسلوپ تحت این برنامه مرمت قرار دارند.

 

۷ـ۷ـ۴٫ چشم‌انداز همگام با اعیان‌سازی

براساس برنامه‌های مختلف اعیان‌سازی هر سه بافت ۱۹ تحت تغییرات مهمی قرار گرفته‌اند. در هر سه واحدهمسایگی الگوهای مصرف تغییر کرده، ساخت‌وسازها فرم خاصی به خود گرفته و تغییراتی در فرم و نوع تجارت بوجود آمده است. (Journal of Regional and Urban Research. Vol. 17.P. 203, and 204)

 

۵ـ فنون مرمت

در این قسمت نتایج حاصل از ارائه فنون مرمت بافت تاریخی، اقدامات عملی و برخوردهای موضعی و مرمت یک محله یا بافت که در نهایت پس از چند بار تکرار و تجربه به صورت راهبردهای عملی و اجرایی تنظیم گردیده، جنبه عینی به خود گرفته و به صورت یک فرآیند علمی تنظیم گردیده است، تشریح می‌گردد.

 

۱ـ۵ـ اعیان‌سازی

اعیان‌سازی مجموعه فعالیت‌هایی است که به منظور ”اصلاح و بهبود مسکن“ و ”محیط مسکونی“ و تغییر در ترکیب واحدهای همسایگی و جای‌‌گزینی گروه‌های کم درآمد به وسیله ساکنان با درآمد متوسط و بالا در بخش مرکزی شهرها انجام می‌گیرد. (J.Button. 1985. P.125) این عمل مبتنی بر دو فرض اساسی است:

۱ـ۱ـ۵ـ شکاف اجاره املاک

با سرمایه‌گذاری در حومه شهرها، مراکز شهرها از اهمیت باز می‌ماند و هزینه حفظ ساختمان‌ها بالا می‌رود و در نتیجه ساختمان‌ها رها شده یا این که به طبقه کم درآمد اجاره داده می‌شود. این فرآیند باعث افزایش ”شکاف اجاره املاک“ در مرکز شهر می‌شود یعنی اختلاف بین اجاره زمین تبدیل به سرمایه شده تحت کاربری موجود و نرخ زمین بالقوه تحت یک کارکرد سودمندانه‌تر به حداکثر می‌رسد. بنابراین، عده‌ای که در جستجوی موقعیت‌های مناسب سرمایه‌گذاری هستند با ”شکاف اجاره املاک“ به املاک مراکز شهری باز می‌گردند و اقدام به سرمایه‌گذاری مجدد می‌نماید.

۲ـ۱ـ۵ـ شکاف قیمت

در اعیان‌سازی استدلال اساسی این است که واحدهای همسایگی مرکز شهرهای غربی پیرامون بخش تجارت مرکزی (C.B.D) به دلایلی چون حومه‌نشینی جمعیت و گروه‌های ثروتمند و انتقال فعالیت‌ها به بخش‌های تازه ساخته شده شهری، سرمایه‌گذاری در این محلات کاهش یافته و سرمایه‌ها به حومه منتقل می‌شوند. لذا به تدریج املاک پیرامون بخش مرکزی ترک و رها می‌شوند و مسائلی از قبیل فرسودگی و مشکلات زیست محیطی، فضای سکونتی را تحت تأثیر قرار می‌دهند. در نتیجه ارزش محله کاهش یافته و به دلیل پایین بودن میزان اجاره، گروه‌های کم درآمد، طبقه کارگر، مهاجران غیر سفید پوست، اقلیت‌های نژادی و افراد مسن کم تحرک محلات را اشغال می‌کنند. پس از آن که جای گزینی کامل شد، ”شکاف قیمت و اجاره“ املاک پیرامونی مرکز شهر در شرایط موجود و مطلوب در آینده به حداکثر می‌رسد در این مرحله که نقطه چرخش از عدم سرمایه‌گذاری و بهره‌گیری از منافع حاصل، فراهم می‌شود. نوسازی محلات باعث تعلق ارزش افزوده به مستغلات می‌شود، هزینه‌ها افزایش و محیط بهبود می‌یابد، لذا فقط طبقات درآمدی بالا و متوسط که از توان پرداخت اجاره و هزینه‌های بالا برخوردارند مجدداً جایگزین طبقات کم درآمد می‌گردند. (John. R. Short, 1984, P.P(220-225)

اجرای این فن با توجه به آثار تاریخی و شرایط حاکم بر محلات مسکونی به خصوص ویژگی‌های اقتصادی ـ اجتماعی آن امکان‌پذیر نیست.

۲ـ۵ـ نوسازی ـ ترک اجباری

فن نوسازی ـ ترک اجباری از فرانسه نشأت گرفته ۲۰ و بر این اصل استوار است که ساکنان مراکز شهری به حومه انتقال داده می‌شوند و مراکز شهری جهت ساختمان‌های اداری جدید و آپارتمان‌های لوکس تجدید بنا می‌شوند. این فرآیند به منافع شرکت‌های تجاری بزرگ به چند طریق خدمت می‌کند:

اولاً از طریق توسعه درون شهری جدید با مقیاس بزرگ، ثانیاً از طریق تقاضا برای مسکن در حومه‌های جدید.

این تئوری در عمل برای بیان واقعیت در بسیاری از بخش‌های اروپای غربی و به ویژه فرانسه به دلیل پیچیدگی‌های به هم پیوسته شرکت‌های برنامه‌ریز و توسعه چندان کارآیی ندارد. این تئوری در شهرهایی قابل اجراست که قدرت به میزان زیادی در اختیار تعداد محدودی شرکت بزرگ باشد. ۲۱.

با توجه به این که برای اجرای چنین تئوری ساختار قدرت یکپارچه مورد نیاز است، اجرای آن با توجه به‌ساختار برنامه‌ریزی درکشور و همچنین وجود آثار ارزشمند و ابنیه تاریخی امکان‌پذیر نیست.(رهنما،۱۳۷۵)

 

۳ـ۵ـ مکان‌گزینی مسکونی

با این فن، مکان‌گزینی مجدد در مراکز شهری با توجه به اشتغال و فعالیت‌های اجتماعی ـ تفریحی جهت داده می‌شود. خانوارها در مکان‌گزینی سکونتی تحت تأثیر دو نیرو قرار می‌گیرند: یکی نیروی داخلی که به وسیله خود خانوارها خلق شده و برحسب نیازشان تعریف شده است و دیگری نیروی خارجی که به وسیله مشخصه‌های محلی تعریف شده‌اند. این دو دسته در خلق یک مکان سودمند دارای تعامل هستند. اگر مطلوبیت محل مسکونی فعلی به مقدار کافی از نیازهای بلافصلش جدا شود، افراد مکان جدیدی را مد نظر قرار خواهند داد.

تعامل و واگرایی بین مکان موجود در مکان‌های جدید ممکن است به علل فشارهای مادی،‌ افزایش بعد خانوار، ساخت یا خرید مسکن مجاور به وسیله مردم با منشاء نژادی مختلف و احداث راه ارتباطی ایجاد شود. خانوارها با دو مسأله مواجه هستند: یکی تعریف کیفیت‌های مورد انتظار در مکان جدید و دیگری تحقیق پیرامون یافتن چنین مکانی است. در تحقیقاتی که در ایالات متحده آمریکا به عمل آمده است، ۲۲ نشان می‌دهند که خانوارها بیش‌تر موارد زیر را ترجیح می‌دهند:

ـ واحدهای همسایگی با کیفیت بهتر

ـ دسترسی به مدارس بهتر و با کیفیت بالاتر

ـ شیوه معماری جدید با ترکیب سنتی

ـ واحدهای مسکونی یک طبقه

ـ قطعات بزرگ به جای قطعات کوچک

ـ همسایگی با بچه‌های کمتر

تحقیق و بررسی دیگری پیرامون انتخاب بافت‌ها مسکونی۲۳ تکیه بر ”بافت کالبدی“ دارد که به سن ساختمان و ”کیفیت محلی“ مرتبط است. این مدل بر اهمیت ”زیست محیطی“ فضای محلات مسکونی یعنی همان عواملی که در تئوری اعیان‌سازی با عنوان ”بهبود مسکن“ به همراه بهبود ”کیفیت محیط مسکونی“ ذکر شد، تکیه دارد. به طور کلی این مدل به بهبود شاخص‌های زیست محیطی از جمله فضای سبز، فضای ورزشی، رفع مشکلات آلودگی و فرسودگی واحدها و .. تکیه دارد. (Harlord, 1982, P.P272-277)

پی‌نوشت

۱ـ تکنیک  (Tecknic) عبارتست از رویه‌های اساسی که طراحان و برنامه‌ریزان شهری به نحو متعارف به کار می‌گیرند. شامل دو گونه رویه مبتنی بر برنامه (Programmatic) و یا مسأله گشائی (Problem-Solving) و رویه پارادایماتیک یا گونه‌شناختی هستند.

۲ـ برنامه‌ریزی مرمت (Renewal Planning) عبارتست از اقدامات مبتنی بر برنامه‌ریزی که برای بهبود فعالیت‌های اجتماعی ـ اقتصادی و کالبدی یک بافت تاریخی یا شهر که عملکرد اصلی خود را از دست داده است.

۳ـ بافت تاریخی (Historical Region) عبارتست از محدوده‌ای از بخش مرکزی شهر شامل اصلی‌ترین محلات قدیمی که دارای ارزش هویتی فرهنگی بوده و از بخش‌های دیگر شهر متمایز است، به کار می‌رود.

۴ـ گزارش نهایی تحت عنوان ”برنامه‌ریزی مرمت بافت تاریخی شهرها، مطالعه موردی شهر یزد“، به راهنمائی دکتر زهره عبدی دانشپور و دکتر علی غفاری و با مشاوره دکتر محمد صادق‌مهدوی توسط نگارنده تهیه شده که در کتابخانه مرکزی و کتابخانه دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه شهیدبهشتی موجود است.

۵ـ مدل (Model) عبارتست از شیوه‌ای از فهم واقعیت که با تحمیل ساختار خاصی بر آن واقعیت همراه است. اشاره داشته باشد.

۶ـ تئوری از واژه یونانی ”تئوروس“ (Theoros)، به معنای ”تماشاگر و ناظر“ است و از نظر لغوی واژه تئوری به معنای ”نگاه اجمالی“ (Overview) است. برخی دیگر از مولفین نیز ریشه لغوی واژه تئوری را به واژه یونانی ”تئوریا“ (Theoria) نسبت می‌دهند که به معنی ”ملاحظه کردن“ و ”بررسی و تحقیق کردن“ است. برخی افراد، تئوری را به معنای سیستمی از ایده‌ها و گزاره‌ها می‌دانند، یعنی طرح واره‌ای ذهنی که از طریق آن بتوان پدیده‌ها یا مجموعه‌ای از پدیده‌ها را وصف یا تفسیر نمود.

۷- Sub system

۸- Kenedy and Johnson

۹- Bearmengam, Londan, liverpual

۱۰- With Paper.

۱۱ـ فرض‌های اساسی آقای ندلمن (Needle man)

۱۲ـ نظریه ندلمن (Needle man)

۱۳ـ مریت (Merrett)

۱۴ـ توسط Wilson and Ford

۱۵-Gentrification.

۱۶ـ محله پارک اسلوپ در بخش مرکزی نیویورک

۱۷ـ به عنوان نمونه در پارک اسلوپ

۱۸ـ به عنوان نمونه در مارایز

۱۹ـ پارک اسلوپ، بارانزی و مارایز

۲۰ـ این تئوری توسط کاستل (Kastel) ارائه شده است.

۲۱ـ مسئله شهر دانکیرک (Dankirk) که آزمایش این تز را تجربه کرده است.

۲۲ـ این تحقیق توسط بوتر (Bulter) و چاپین (Chapin) انجام شده است.

۲۳ـ این تحقیق توسط پترسن (Petrecen) انجام شده است.

منابع:

  1.  John R. Short, an in troduction to urban Geography Routled and Kegan paullted U.K. 1984.
  2. Paul N.Balchin, and Soon, urban Landeconomic, Macmilian Ltd, U.K, 1988.
  3. Releigh Barlowe, Land Resource, Prentic-Hall U.S.A, 1985.
  4. Rubestein, and Becon, The cultural land Scape, Uest, Pablisheirgeography U.S.A, 1985.
  5. Journal of Regional and Urban Research. Vol17.
  6. J. Button, urban Economics, Macmillan Publisher, 1985.
  7. Harlold carter, The study of urban Geography, Ed ward, Aynold, U.K. 1982.
  8.  رهنما، رحیم. مطالعه بافت قدیم محله سرشور مشهد، پایان‌نامه دکتری دانشگاه تربیت مدرس، سال ۱۳۷۲
  9. فلامکی، محمد منصور. باززنده‌سازی بناها و شهرهای تاریخی، مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران، بهار ۱۳۸۰
  10. حبیبی. سیدمحسن، مقصودی، ملیحه. مرمت شهری، مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران، سال ۱۳۸۱
  11. شهرسازی آنلاین

نکاتی که باید بدانید !

  • - فایل هایی که برای دانلود قرار داده می شوند با لینک مستقیم از دیتا سنتر ملی می باشند. - شهرسازی آنلاین صحت فایل را تایید می نماید. - اگر پستی دارای پیش نمایش می باشد این به معنی نمایش فایل قبل از دانلود است. - در صورت هر گونه مشکلی با فایل های دانلود حتما از طریق فرم تماس ما را مطلع کنید تا مشکل بر طرف شود.

دیدگاه ها

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

- کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
- آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد

مطالب زیر رو به شما پیشنهاد می کنم ;)

  • کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | فروردین ۱۷, ۱۳۹۵

    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی

    فایل
    دانلود
  • کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | اسفند ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب نمونه ای از طراحی شهری

    فایل
    دانلود
  • کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۴, ۱۳۹۴

    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین    لینک دانلود مستقیم کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۳, ۱۳۹۴

    کتاب خوشه ها و جهانی شدن - توسعه شهری و اقتصاد منطقه ای - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب خوشه ها و جهانی شدن - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب فضاهای امید
    کتاب فضاهای امید
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۲, ۱۳۹۴

    کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب دلیل طراحی شهر
    کتاب دلیل طراحی شهر
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۱, ۱۳۹۴

    کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود