همایش و رویدادهای شهرسازی

آرشیو

پیشنهادات ویژه شهرسازی آنلاین

  • Email: Info@Shahrsazionline.com
  • Telegram: @shahrsazi0nline
  • Bisphone: Shahrsazionline
  • Googel+ : shahrsazionline
  • Payamak (iran): 30007546323232
  • line: 0935-1373772

حقوق شهری و قوانین شهرسازی

تفکیک و آماده سازی اراضی

اهمیت کنترل تفکیک اراضی در رابطه با نظام شهرسازی مسئله تفکیک اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح های تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح های مذکور می باشد. در حقیقت می توان با بکار بردن ضوابط و روشدهای اصولی, از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی و ساختمان ها و منظور داشتن اختیار برای مراجع ذیربط در امور شهرسازی در مورد بررسی و اصلاح نقشه های تفکیکی پیشنهادی توسط مالکان اراضی قبل از اقدامات ثبتی حداقل ۶۰ درصد نظرات اصلاحی طرح های جامع و تفصیلی را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشید. لازم به یادآوری است که نه فقط طرح جامع, بلکه طرح های تفصیلی یک شهر نیز جزئیات گذربندی ها و مسیر دقیق خیابان ها و کوچه ها و معابر را تعیین نمی کنند. در طرح جامع فقط مسیر تقریبی شبکه اصلی گذربندی های شهر به صورت شماتیک مشخص می شود و طرح تفصیلی نیز حداکثر وظیفه ای را که انجام می دهد تعیین مسیر دقیق یا بالنسبه دقیق شبکه اصلی گذربندی های شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرح های تفصیلی نمی توان دقیقاً مسیر کلیه معابر فرعی را مشخص ساخت و این کاری است که باید در موقع تصویب نقشه های تفکیکی اراضی و ساختمان ها که توسط مالکان آنها پیشنهاد می شود انجام گردد. به این ترتیب که مراجع اداری و استصوابی و مشورتی در امور شهرسازی باید مجاز باشند مسیر معابر فرعی و ارتباط آنها با معابر وسیع تر و بالاخره با شبکه گذربندی های عمومی را تعیین نموده نقشه های تفکیکی پیشنهادی متقاضیان را اصلاح یا آنها را وادار به اصلاح و تجدیدنظر بر همان اساس بنمایند. حتی در مواردی که منطقه ای از یک شهر یا همه ی یک شهر نیز فاقد طرح تفصیلی باشد می توان با بکاربردن روش فوق الذکر طرح ریزی فیزیکی شهر را تحت نظام صحیحی درآورد و فقدان طرح تفصیلی را جبران نمود و یا به عبارت دیگر همین نقشه های تفکیکی را تبدیل به طرح تفصیلی کرد.وجود آئین نامه تفکیک اراضی که متکی به قانون شهرسازی بوده و به مراجع مربوط اختیار اعمال روش های فوق الذکر را در مورد امعان نظر در نقشه های تفکیکی و اصلاح یا تکمیل آنها بر اساس نیازهای عمومی شهر واگذار کند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها که در حال توسعه می باشند تاثیر اساسی دارد, چه اراضی مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسیاری از آنها هنوز به قطعات کوچک ساختمانی تفکیک نگردیده است و مالکان آنها برای تفکیک یا تفکیک مجدد به قطعات کوچک تر مراجعه خواهند کرد و مراجع ذیربط می توانند در موقع مراجعه هر یک از مالکان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشه های تفکیکی پیشنهادی بنمایند و به این ترتیب طرح ریزی فیزیکی شهر را تدریجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.

سابقه نظارت بر تفکیک اراضی در ایران

تا سال ۱۳۴۵ که قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز کار تهیه طرح های جامع شهری در ایران رونق گرفت, سیاست تفکیک و تعیین نوع استفاده از زمین بطور دربست در اختیار شخص مالک بود. مالک اختیار مطلق داشت که زمین خود را هر وقت بخواهد, به هر شکل و به هر اندازه که مایل است تفکیک و قطعه بندی کند. طول و عرض معابر را در زمین هایی که تفکیک می نماید شخصاً و به میل و سلیقه خود تعیین کند و به هر شکل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختمانی که مایل است بسازد و برای هر منظور که مایل است مورد استفاده قرار دهد.اداره ثبت وظیفه داشت هر نقشه تفکیکی که مالک پیشنهاد می کند قبول کرده به ثبت برساند و به آن رسمیت داده اسناد مالکیت تفکییک صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت در این بود که مراقبت کند در نقشه تفکیکی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران تجاوز نشود و شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان ها موظف بود هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می نمود تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام می گرفت که شهرداری مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دریافت نماید و حداکثر اینکه مراقبت کند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان دارای استحکام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد و یا کمتر بوجود آورد.برای اولین بار در سال ۱۳۴۵ ضمن مواد ۹۸لإ ۹۹ و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداری ها داده شده تا نحوه استفاده از زمین و منطقه بندی شهر و محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندی ها را تعیین نموده, در قطعه بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه های تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود مورد بررسی و تصویب قرار دهند. قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که ۶ سال بعد از آن در سال ۱۳۵۱ از تصویب گذشت مقررات قبلی را تکمیل تر و قاطع تر نمود و به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اختیار داد تا ضوابط مورد نیاز برای رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصویب قرار دهد و ماده ۷ قانون مذکور شهرداری ها را مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نمود. لکن تاکنون ضوابط شهرسازی قابل ملاحظه ای که عمومیت داشته و شامل همه شهرهای کشور شود توسط شورای عالی فوق الذکر تصویب و اعلام نگردیده است.

وضع موجود نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی شهرها

چنانکه در بالا توضیح داه شد, ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفندماه ۱۳۴۵ مقرر داشته است: “اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. همچنین ماده ۶ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفندماه ۱۳۵۱ مقرر می نماید: در شهرهایی که دارای نقشه جامعه می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامعه یا تفصیلی یا هادی تاکیده کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهارماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راساً اقدام خواهند نمود.در حال حاضر روش مورد عمل این است که شهرداری ها وظایف خود را در مورد نقشهدهای تفکیکی اراضی و تصویب آنها محدود به آن می دانند که رسیدگی کنند زمینی که برای آن تقاضای تفکیک شده است در مسیر گذربندی ها و تاسیسات پیش بینی شده در طرح جامع و طرح های تفصیلی (اگر برای آن شهر طرح جامع و برای آن منطقه طرح تفصیلی تهیه و تصویب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفکیکی و عرض معابر آن نیز از میزان مساحت قطعات و عرض معابر که در ضوابط پیوست طرح جامع تعیین شده است کمتر نباشد. شهرداری وارد این مسئله نمی شود که اولاً معابر تعیین شده در نقظه تفکیکی چه کیفیتی داشته و چگونه به معابر اصلی متصل می گردد و مسیر معابر مذکور در کدام جهت قرار می گیرد که تناسب لازم را با گذربندی های آن ناحیه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفکیکی چگونه تعیین شده و آیا با سایر قطعات مجاور و یا ساختمان هایی که قبلاً در آن منطقه ایجاد شده است هماهنگی دارد یا نه؟

در وضع موجود مخصوصاً با اختیاری که به موجب مواد ۹۶ و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ و ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب آذرماه ۱۳۴۷ و ماده ۶ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ به شهرداری ها برای تصویف نقشه های تفکیکی اراضی و نظارت بر طرز استفاده از زمین در داخل محدوده و حریم شهرها داده شده است, ممکن است ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اختیارات مذکور توسط شورایعالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و ابلاغ گردیده به موقع اجرا درآیند, و یا اینکه هر شهرداری با استناد به بند ۹ ماده ۴۵ قانون شهرداری آئین نامه مربوط را تهیه نموده به تصویب شورای شهر برساند و سپس اجرا کند. ولی هیچیک از دو نوع اقدام مذکور تاکنون انجام نگردیده و دخالت شهرداری ها محدود به ضوابط تعیین شده در طرح های جامع شهری و تنها در شهرهایی است که دارای طرح جامع می باشند.

در ماده ۲ قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب مردادماده ۱۳۵۲ تعیین سیاست کلی تفکیک اراضی واقع در حد فاصل بین محدوده خدمات شهری فعلی و محدوده ۲۵ ساله توسعه آینده به عهده ی شورای نظارت بر گسترش شهر تهران واگذار گردیده و در طرح جامع شهر تهران ضوابطی در مورد تفکیک اراضی مقرر شده است که تعیین جزئیت این قبیل امور مربوط به طرح های تفصیلی می باشد.

وضع موجودنظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها

در مورد تفکیک اراضی به قطعات ساختمانی درخارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینکه به موجب ماده ۷ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرک غیرروستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها موکول به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده ۳ قانون مذکور به طور کلی تعیین سیاست های شرسازی در سراسر کشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده ی وزارت مسکن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده ۸ قانون فوق الذکر تصویب آئین نامه های اجرایی آن از وظایف و اختیارات هیئت وزیران مقرر شده است. آئین نامه مزبور تحت عنوان “آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها” در تاریخ ۲۷ اردیبهشت ماه ۱۳۵۵ به تصویب هیئت وزیران رسیده و ابلاغ گردیده است.به موجب ماده ۳ آئین نامه فوق الذکر تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از بیست هکتار در مورد شهرک ها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیرشهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.هدف از تفکیک اجرای طرح مشخصی باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذیربط قرار گرفته باشد. مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.انجام عملیات ساختمانی با تاسیساتی طرح در زمین مود نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده ۴ همان آئین نامه در مورد ایجاد ساختمان ها و تاسیسات نداشته باشد.نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره وری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد.تقاضا و نقشه تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بالا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.در تبصره ۱ همین ماده مقرر شده است ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هیچ نوع تقاضای تفکیکی را به قطعات کوچکتر از ۲۰ هکتار قبل از اینکه مورد تصویب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرند و نسبت به آن اقدام کنند و نیز به موجب تبصره ۲ ماده فوق الذکر در محدوده مسکونی روستاها صدور اجازه تفکیک با رعایت قوانین جاری کشور در حدود نیازهای سکونتی و اجتماعی روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها یا واحدهای تابعه آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد خواهد بود و طبق ماده ۹ همین آئین نامه تعیین محدوده مسکونی هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها می باشد. (وزارت تعاون و امور روستاها بعداً منحل و امور آن در این قبیل مسائل به وزارت کشاورزی و منابع طبیعی واگذار گردید و وزارتخانه اخیرالذکر بعداً به نام وزارت کشاورزی و عمران روستایی تغییرنام یافت.)[۱]

ماده ۱۴ آئین نامه فوق الذکر انجام عملیات مربوط به تفکیک ثبتی اراضی شهرک ها را منوط به اتمام عملیات زیربنایی و صدور پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک نموده و اضافه شده است که برحسب مورد ممکن است عملیات اجرایی زیربنایی و صدور پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک در مورد اراضی شهرک ها به مراحل مختلف تقسیم گردیده پس از خاتمه عملیات هر قسمت پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک نسبت به آن قسمت صادر و به احداث کننده شهرک تسلیم شود. همچنین در مواردی که به تشخیص کمیسیون مقرر در ماده ۱۳ آئین نامه فوق الذکر ایجاب کند می توان پروانه بهره برداری را از لحاظ امکان تفکیک و فروش قطعات ساختمان ها و اراضی قبل از اتمام عملیات اجرایی زیربنایی نسبت به هر قسمت از شهرک صادر نموده مشروط بر اینکه از متقاضی تضمین کافی که ترتیب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گردید برای اتمام عملیت زیربنایی قسمت های مذکور اخذ شود.در مورد دستورالعمل مربوط تبصره ماده ۱۲ آئین نامه مقرر نموده که توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و پیشنهاد گردیده به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد و این دستورالعمل در تاریخ ۱۷ اسفندماه ۱۳۵۶ از تصویب گذشت.

تفکیک اراضی در رابطه با طرح های جامع و تفصیلی شهرها

گرچه تفکیک زمین مستقیماً یک فعالیت ساختمانی و فیزیکی نیست, ولی بدون تردید عامل اصلی و مقدمه کار ساختمان می باشدو در صورتیکه تفکیک اراضی در شهرها به نحو صحیحی انجام نشود و کنترل صحیحی نسبت به آن اعمال نگردد, کنترل های ساختمانی نیز بی نتیجه خواهد بود یا حداقل نتایج چشم گیری دربر نخواهد داشت.تفکیک اراضی, مخصوصاً در مورد اراضی بزرگ خود به تنهایی می تواند به عنوان یک طرح تفصیلی برای ناحیه ای از شهر تلقی گردیده طرز استفاده از زمین و تخصیص قطعات آن برای مصارف مختلف در نقشه تفکیکی مشخص شود. در اکثر کشورها صاحب زمین که قصد تفکیک آن را دارد مکلف است ضمن اینکه نقشه تفکیکی خود را به تصویب شهرداری می رساند طرز استفاده از قطعات زمین را مشخص ساخته کلیه فعالیت ها و عملیات زیربنایی شهرسازی آن را انجام دهد و یا هزینه انجام آنها را به شهرداری پرداخت کند تا توسط شهرداری به انجام برسد.

تفکیک اراضی در رابطه با منطقه بندی و تعیین طرز استفاده از اراضی شهرها

نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی موثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی شهرها به مناطق مسکونی صنعتی تجاری و اداری و غیره و همچنین ضوابط مربوط به استفاده از اراضی می باشد و چون اساس طرح های جامع شری بر این پایه قرار دارد لذا می توان گفت کنترل تفکیک اراضی و وادار کردن مالکان به تهیه نقشه تفکیکی با رعایت ضوابط مذکور منشا و اساس اجرای طرح جامع و استقرار نظام صحیح شهرسازی است.

قطعات اراضی شهر و بالاخص قطعات اراضی که در نقشه های تفکیکی قرار می گیرند به سه دسته تقسیم می شوند:

دسته اول قطعاتی که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آنها به شرط آنکه مغایر با ضوابط منطقه بندی نباشد آزاد است و مالک می تواند در هر موقع برای آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به میل و سلیقه خود بسازد.

دسته دوم آن تعداد از قطعاتی که برای نیازمندی های عمومی شهر تخصیص داده می شود و عملیات ساختمانی آنها باید توسط شهرداری یا سازمان های ذیربط دولتی انجام گردد و یا اینکه ممکن است در پاره ای از موارد متقاضی تفکیک مکلف شود طبق نقشه ای که در اختیار او قرار می گیرد ساختمان را ایجاد و به شهرداری یا سازمان های ذیربط دولتی که عهده دار تامین خدمات مربوط در شهر می باشند واگذار کند و یا گاهی ممکن است بهای بعضی از قطعات مذکور بر اساس ضوابطی که در مورد تصرف اراضی برای ایجاد تاسیسات و نیازمندی های شهری و دولتی در قبال پرداخت قیمت یا غرامت مقرر است به مالک پرداخت شود

دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضی می باشند که برای احداث ساختمان ها یا تاسیسات معینی از قبیل فروشگاه, هتل, رستوران, بانک, پست و مخابرات, مدارس غیردولتی, درمانگاه ها و بیمارستان های غیردولتی, دفاتر تجارتی و فنی و نظایر آنها تخصیص پیدا می کنند و در مورد این قبیل قطعات مالک اختیار کافی در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عین حال شهرداری یا دولت هم آنها را خریداری و تصرف نمی کنند, بلکه اعلام می شود که برای این قبیل قطعات پروانه ساختمان جز برای منظوری که اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالک می توان این قبیل قطعات اراضی را به اشخاصی که قصد ساختن آن را برای منظور تخصیص یافته دارند بفروشد و یا اینکه راساً آنها را برای همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و یا اینکه ساختمان ایجاد شده به ترتیب فوق را بفروشد یا اجاره دهد.

منظور داشتن معابر و تاسیسات عمومی در نقشه های تفکیکی اراضی

معابری که در نقشه های تفکیک اراضی منظور می گردد بر دو دسته تقسیم می شوند: دسته اول معابری که به موجب طرح جامع یا طرح های تفصیلی مصوب منظور گردیده و غالباً شامل شاهراه ها و خیابان های اصلی درجه اول و دوم می باشد ودسته دوم معابری که بنا به اقتضای وضع خاص زمین و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر یک از مناطق شهر و تمایل مالک به کیفیت تفکیک تعیین می شوند. در مورد دسته اول مالک زمین هیچگونه اختیاری نداشته مکلف است آن معابر را به نحوی که در طرح جامع یا تفصیلی تعیین گردیده است در زمین خود منظور نماید. لکن در مورد معابر دسته دوم مالک یا متقاضی تفکیک دارای اختیاراتی بوده می تواند میل و سلیقه خود را در آن اعمال کند, به شرط آنکه ناهماهنگی با شبکه گذربندی های آن منطقه از شهر یا نازیبایی ایجاد ننموده عرض معابر کمتر و یا خیلی بیشتر از ضوابط تعیین شده در مورد شبکه گذربندی های شهر نباشد.

قسمت اخیر ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری که موضوع آن اختیارات شهرداری ها در مورد نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی و الزام مالکان به جلب موافقت شهرداری با نقشه های تفکیکی قبل از ارائه آن به ثبت املاک می باشد تصریح نموده است که:

“معابر و شورع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحبان آن پرداخت نخواهد کرد.”چنین به نظر می رسد که منظور این قسمت از ماده ۱۰۱ فوق الذکر آن باشد که فقط معابری که بنا به اقتضای عمل تفکیک و با رضایت و طبق سلیقه و میل مالک احداث می شود بابت آنها که تقاضای تفکیک می نماید عبور کند و صاحب زمین راوادار به منظور داشتن معابر مذکور در آن زمین بنمایند غرامت به او تعلق خواهد گرفت ولی مدلول ماده مذکور یک چنین صراحتی را ندارد و معلوم نیست فرضاً اگر ۸۰ درصد زمین کسی که تقاضای تفکیک می کند در مسیر بزرگ راه یا خیابان قرار گیرد تکلیف او چیست و چگونه با او رفتار خواهد شد.در این مورد روشی که در بعضی از کشورهای پیشرفته صنعتی اعمال می شود از این قرار است که اگر به هر علت ۳۰ یا ۴۰ درصد زمین موضوع تفکیک (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از یک شهر) جزء معابر و فضاها یا تاسیسات عمومی واقع شود غرامتی به مالک پرداخت نخواهد شد. لکن در صورتیکه کمتر از مقادیر مقرر فوق برای نیازهای عمومی تخصیص پیدا کند تفاوت آن به صورت اصل یا قیمت زمین از مالک دریافت و در صورتیکه اضافه بر مقادیر یاد شده برای نیازهای عمومی تخصیص یابد تفاوت آن نسبت به مازادهای مذکور به صورت وجه نقد یا زمین از محل دیگر به او داده خواهد شد به نحوی که شهرداری در مجموع نه درآمدی از این محل داشته و نه هزینه ای را از محل درآمدهای عمومی خود ناگزیر به پرداخت باشد.

تفکیک ساختمان

اگرچه ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری که مقرر می دارد: “اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. .. ” فقط به ذکر کلمه (اراضی) اکتفا نموده و از (ساختمان) اسمی نبرده است. ولی باید توجه داشت که هر ساختمان در زمینی بنا شده است و تفکیک ساختمان بدون تفکیک زمین زیر آن (جز در مورد تفکیک های آپارتمانی) غیرممکن است. بنابراین مفاد ماده مذکور شامل ساختمان های شهر هم می گردد. مخصوصاً که اگر غیر از این تصور شود نقض غرض بوده است مالک یک قطعه زمین مثلاً ۳۰۰۰ متری که طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نمی شود که زمین خود را به سه قطعه هزار متری تقسیم کند, ابتدا به شهرداری مراجعه نموده تقاضای پروانه ساختمان در زمین مذکور بنماید و نقشه ساختمان را طوری تهیه و پیشنهاد کند که بتواند سه ساختمان مجزا در کنار یکدیگر بنا نماید. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اینکه عملیت ساختمانی خاتمه یافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضای تفکیک آن را بنماید و ثبت اسناد و املاک نیز بدون نیاز به کسب موافقت شهرداری تشریفات ثبتی تفکیک را انجام داده برای هر یک از قطعات سند, مالکیت تفکیکی جداگانه صادر نماید.این عمل که نوعی فرار از قانون محسوب می گردد, چند پیش در یکی از شهرهای کشور اتفاق افتاده بود و با مکاتباتی که بین وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت کل صورت گرفت, سازمان مذکور به واحدهای تابعه خود بخشنامه صادر کرد که در شهرایی کهدارای طرح جامع می باشند, نقشه تفکیک ساختمان ها نیز باید قبلاً به تصویب شهرداری محل برسد.

از سال ۱۳۴۲ که قانون تملک آپارتمان ها برای اولین بار در ایران به تصویب رسید و مخصوصاً از سال ۱۳۴۷ که آئین نامه اجرایی قانون مذکور از تصویب گذشت, تفکیک آپارتمانی نیز در مورد ساختمان ها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمین زیر ساختمان امکان پیدا کرد و در حال حاضر قانون و آئین نامه مذکور در اکثر شهرهای بزرگ و متوسط اجرا می شود.

آماده سازی اراضی مورد تفکیک

در اکثر کشورهای پیشرفته صنعتی صاحبان اراضی وسیع بالنسبه وسیع که قصد تفکیک آن را دارد, مکلف می شوند تمام یا بعضی از فعالیت ها و عملیت زیربنایی شهرسازی آن را نظیر انجام لوله کشی های آب و فاضلاب و کابل کشی های برق و تلفن و نصب تاسیسات روشنایی معابر و احداث مجاری دفع آب های سطحی و اسفالت و کف سازی و درخت کاری معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و یا هزینه ی انجام آنها را به شهرداری پرداخت کنند تا توسط شهرداری به انجام برسد.در کشور ما این موضوع در مورد احداث شهرک ها و مجتمع های ساختمانی اعمال گردیده و در ماه ۱۴ آئیندنامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ترتیبات لازم مقرر گردیده که در صفحات قبل توضیح داده شده است همچنین در لایحه ی جدید قانون طرح ریزی شهری و منطقه ای که در سال ۱۳۶۶ توسط وزارت مسکن و شهرسازی تنظیم و آماده برای پیشنهاد شده است, ترتیبات لازم در مورد آماده سازی اراضی واقع در داخل محدوده یا حریم شهرها توسط مالکان یا متقاضیان تفکیک به عنوان شرایط تصویب نقشه تفکیکی و موافقت با تفکیک در نظر گرفته شده است. ماده ۴۱ لایحه ی مذکور از این قرار است:

“ماده ۴۱ تسطیح و کف سازی و اسفالت معابر و احداث مجاری دفع آب و باران و برف و درخت کاری و نصب تاسیسات روشنایی معابر و میادین و انجام عملیات لوله کشی آب و فاضلاب و کابل کشی برق و تلفن و سایر انشعابات و تامین سایر تاسیسات عمومی مورد نیاز در اراضی که تقاضای تفکیک آنها برای عملیات شهرسازی و ساختمانی تسلیم می شود و یا بعضی از اقدامات و عملیات فوق الذکر ممکن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمین و متقاضی تفکیک واگذار شود.”

نکاتی که باید بدانید !

  • - فایل هایی که برای دانلود قرار داده می شوند با لینک مستقیم از دیتا سنتر ملی می باشند. - شهرسازی آنلاین صحت فایل را تایید می نماید. - اگر پستی دارای پیش نمایش می باشد این به معنی نمایش فایل قبل از دانلود است. - در صورت هر گونه مشکلی با فایل های دانلود حتما از طریق فرم تماس ما را مطلع کنید تا مشکل بر طرف شود.

دیدگاه ها

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

- کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
- آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد

مطالب زیر رو به شما پیشنهاد می کنم ;)

مدخلی بر اقتصاد سیاسی نظام شهری در ایران با تاکید بر کلانشهر تهران

مدخلی بر اقتصاد سیاسی نظام شهری در ایران با تاکید بر کلانشهر تهران

این مطلب را مرجان جعفری در تاریخ دی ۳۰, ۱۳۹۴ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است مدخلی بر اقتصاد سیاسی نظام شهری در ایران با تاکید بر کلانشهر تهران – پخش از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم مدخلی بر اقتصاد سیاسی ...
قانون جامع حمایت از حقوق معلولان و آیین نامه های اجرایی مصوب

قانون جامع حمایت از حقوق معلولان و آیین نامه های اجرایی مصوب

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ دی ۱, ۱۳۹۳ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است قانون جامع حمایت از حقوق معلولان و آیین نامه های اجرایی مصوب بسمه تعالی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی قانون جامع حمایت از حقوق ...
one script

قانون تعاریف محدوده و حریم شهر

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ اسفند ۲۸, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است قانون تعاریف محدوده و حریم شهر ، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها ماده ۱ محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر ...
one script

قانون مراکز رشد کسب و کار

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است                                                         طرح پیشنهادی قانون مراکز رشد کسب و کار ماده ۱ –  در راستای تحقق اهداف مواد ۳۹، ۴۵، ۴۶، ۴۷، ۴۸ و ۱۴۰قانون برنامه ...
one script

حقوق برای همه

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ دی ۷, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است کمیسیون ماده (۱۲) قانون زمین شهری این کمیسیون تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و ...
one script

حقوق شهری

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ آذر ۳۰, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است به نظر می رسد، نخستین پاسخی که از یک حقوقدان در مورد تعریف حقوق شهری (Urban Law) می شنویم، چنین مضمونی را در بر گیرد: ...
  • کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | فروردین ۱۷, ۱۳۹۵

    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی

    فایل
    دانلود
  • کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | اسفند ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب نمونه ای از طراحی شهری

    فایل
    دانلود
  • کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۴, ۱۳۹۴

    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین    لینک دانلود مستقیم کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۳, ۱۳۹۴

    کتاب خوشه ها و جهانی شدن - توسعه شهری و اقتصاد منطقه ای - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب خوشه ها و جهانی شدن - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب فضاهای امید
    کتاب فضاهای امید
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۲, ۱۳۹۴

    کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب دلیل طراحی شهر
    کتاب دلیل طراحی شهر
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۱, ۱۳۹۴

    کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود