همایش و رویدادهای شهرسازی

آرشیو

پیشنهادات ویژه شهرسازی آنلاین

  • Email: Info@Shahrsazionline.com
  • Telegram: @shahrsazi0nline
  • Bisphone: Shahrsazionline
  • Googel+ : shahrsazionline
  • Payamak (iran): 30007546323232
  • line: 0935-1373772

تراکم در شهر

  • انواع تراکم

تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند. تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلی مسکونی؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است. در این تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف می باشد. لیکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد. تراکم ناخالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت مکان مورد نظر بر میزان سطح آن مکان است. یعنی کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه ها، مدارس و… و بیشتر فضاهای باز منظور می گردد. تراکم خالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت ( و یا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد. تراکم ساختمانی؛ نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را تراکم ساختمانی می گویند. ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویند.
تدوین ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پیکره، سیما و چهره شهر اعمال می نمایند. تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر قابل تبیین و تخمین است. یعنی می توان از طریق اندازه شهر به تعریف تراکم پرداخت و برعکس به وسیله تراکم، اندازه شهر را تعریف کرد. ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طریق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست یافت که در مقیاس خود کارا بوده و در تسلسل با دیگر هسته های شهری نمایان می باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلی می توان برقراری موازنه منطقی بین میزان فعالیت تولید شده توسط ساختمان ها و فضاهای خارجی اطراف آنها و نیز ایجاد محیط زیست با کیفیت بهتر است. تراکم به طور عامیانه به معنای فشردگی، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و … است. این مقوله بعد از ازدیاد جمعیت در شهرها بویژه شهرهای بزرگ که با کمبود زمین روبرو شدند آشکار گردید. در این میان، مسأله تراکم جمعیتی از اساسی ترین موضوعات شهرسازی است. منظور از تراکم جمعیتی به طور عام نسبت جمعیت به واحد سطح است، که خود انواعی را دربر می گیرد. به طورکلی برای برنامه ریزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعیتی مشخصی را پیشنهاد می دهند که این امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعیتی معینی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعیتی نامید. کنترل سقف جمعیتی و به دنبال آن تراکم جمعیتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار سایر ضوابط شهری از جمله کاربری زمین، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصویب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گیرد. موضوع تراکم جمعیتی در طرح های شهرسازی و نیل به تراکم های جمعیتی پیشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ریزانه است و به منظور تأمین امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نیاز شهروندان تدوین می گردد. از میان روشها نیز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقیم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهایت جمعیت ساکن را کنترل کند.
برخی از متداول ترین روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکیکی(دانه بندی)، ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمین است.

  • ضریب سطح اشغال

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکیکی است. براین اساس، شاخص مذکور از تقسیم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکیکی به دست می آید و به صورت درصد بیان می شود. برای مثال، وقتی ضریب سطح اشغال برای یک قطعه ۴۰۰ مترمربعی۶۰ درصد باشد، این بدان مفهوم است که در مساحتی معادل ۶۰ درصد از ۴۰۰ مترمربع(۲۴۰ مترمربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضریب سطح اشغال در الگوی ساخت و ساز یک طبقه تأثیر مستقیمی بر سرانه زیربنا در شهرها دارد. اما در صورت رواج الگوی ساخت بیش از یک طبقه، تأثیر ضریب سطح اشغال بر زیربنای عرضه شده به شدت کاهش می یابد. در زمان حاضر متداول ترین ضریب سطح اشغال مورد استفاده در طرح های شهری ۶۰ درصد است؛ هرچند در برخی مناطق شهری ممکن است سطح ضریب اشغال به ۵۰ و یا ۴۰ درصد کاهش یابد. البته باید توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا یکی از ناکارآمدترین شاخص ها برای کنترل تراکم جمعیتی است و فقط در مواردی که سطح اشغال بنا با شاخص های دیگری چون تعداد طبقات ساختمانی همراه گردد، می تواند بر کنترل تراکم جمعیتی تأثیر بگذارد. این شاخص بیشتر در زمینه طراحی شهری اهمیت خاصی دارد و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است.

  • طبقات ساختمانی

یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد. برای مثال، وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی ۱۸۰ درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن ۱۸۰ درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر این اساس در یک قطعه زمین ۲۵۰ مترمربعی، که دارای تراکم ساختمانی ۱۸۰ درصد است می توان معادل ۱۸۰ درصد کل مساحت قطعه – یعنی ۴۵۰ مترمربع – زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل ۶۰ درصد باشد ۱۵۰ مترمربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر۴۰ درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل ۱۰۰ مترمربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای این قطعه، در این حالت یک ساختمان ۵/۴ طبقه در این قطعه تفکیکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی این است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعیتی مورد استفاده قرار گیرد که متوسط زیربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلایل مختلف ( از تغییر ساخت جمعیت و بعد خانوار گرفته تا تغییر شرایط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سیاست های خاص در مورد مسکن- مانند سیاست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و میانگین اندازه واحدهای مسکونی تغییری رخ دهد، دیگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعیتی از دست خواهد داد.

  • تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح

این شاخص تعداد واحد مسکونی مجاز برای احداث را در واحد سطح کنترل می کند. در صورتی که بعد خانوار و همچنین شاخص تعداد خانوار در واحد مسکونی در شهری مشخص و معین باشد، با کنترل تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح، می توان به ارقام از پیش تعین شده تراکم جمعیتی نزدیک تر شد. این شاخص به صورتی مستقیم تر و ملموس تر نسبت به سایر شاخصه های عنوان شده، با جمعیت سروکار دارد. به عبارتی، تراکم جمعیتی و تعداد جمعیت شهری بیش از سایر شاخصه های معرفی شده، از تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح تبعیت می کند. تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح، به جهت اینکه بهتر می تواند سقف جمعیتی و تراکم جمعیتی در شهرها را کنترل کند، شاخص کارآمدتر و مناسب تری نسبت به سایر شاخصه ها، برای برنامه ریزان شهری است. در خصوص تراکم واحد مسکونی در سطح، ضوابط شهرسازی برمبنای تیپ تراکم برای شهرهای مختلف تدوین می گردد؛ اما آنچه که حائز اهمیت می نماید، آن است که منظور از تیپ تراکم، تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح است. برای مثال تراکم کمتر از ۲۰ واحد مسکونی در هکتار، تراکم بین ۲۰ تا ۳۹ واحد مسکونی در هکتار، تراکم ۴۰ تا ۵۹ واحد مسکونی در هکتار و یا تراکم بالاتر از ۶۰ واحد مسکونی در هکتار. که البته این نسبت ها برای شهرها و مناطق و یا اصولاً کشورهای مختلف متفاوت است. در ادامه بر اساس تیپ تراکم، تیپ ساخت و ساز مسکن در هر منطقه مشخص شده، طوری که در مناطق دارای تراکم کم، ساخت و ساز بلند مرتبه مجاز نیست و در مناطق دارای تراکم بالا، آپارتمان سازی و مجتمع های ردیفی کاربرد دارد. تدوین ضوابط ساخت وساز بر مبنای تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح نسبت به سایر روش های کنترل تراکم این برتری را دارد که نه تنها متضمن تأمین ضروریات بهداشتی و سلامتی مانند نور، هوا و نظایر اینها در داخل واحدها است، بلکه عملاً هم بر سیمای شهری کنترل مناسبی اعمال می کند و هم نیل به اهداف برنامه ریزانه تراکم جمعیتی پیشنهادی را مقدور می سازد.

  • شدت کاربری زمین

به منظور ساخت و ساز و تراکم جمعیتی، از شاخص کامل تری با عنوان شدت کاربری زمین استفاده می شود. این شاخص به طور همزمان میزان توسعه و ساخت و ساز در زمین و تراکم جمعیت یا تعداد جمعیت ساکن را کنترل می کند. به عبارتی، شدت کاربری زمین، به طور همزمان تعداد واحد مسکونی و سطح زیربنای مسکونی را کنترل می کند. بعلاوه میزان حداقل پارکینگ، فضای باز و فضای سکونتی مورد نیاز را تعیین می کند. اساس شاخص شدت کاربری زمین، نسبت سطح زیربنا به مساحت زمین است. مقیاس عددی سنجش شدت کاربری زمین به صورت تصاعدی است. چنانکه شدت کاربری زمین معادل تراکم ساختمانی ۵/۲ درصد باشد و به ۲ برسد، تراکم ساختمانی معادل آن ۵ درصد خواهد بود؛ و در صورتی که شدت کاربری زمین به ۳ برسد، تراکم ساختمانی دو برابر می شود و به ۱۰ درصد می رسد. این تفاوت افزایش شدت کاربری در سطوح بالاتر به طور واضح تری دیده می شود، به طوری که با افزایش شدت کاربری زمین از ۶ به ۷ ، تراکم ساختمانی از ۸۰ به ۱۶۰ درصد می رسد و اگر شدت کاربری زمین از ۷ به ۸ تغییر یابد، تراکم ساختمانی از ۱۶۰ به ۳۲۰ درصد می رسد.

 

نکاتی که باید بدانید !

  • - فایل هایی که برای دانلود قرار داده می شوند با لینک مستقیم از دیتا سنتر ملی می باشند. - شهرسازی آنلاین صحت فایل را تایید می نماید. - اگر پستی دارای پیش نمایش می باشد این به معنی نمایش فایل قبل از دانلود است. - در صورت هر گونه مشکلی با فایل های دانلود حتما از طریق فرم تماس ما را مطلع کنید تا مشکل بر طرف شود.

دیدگاه ها

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید

- کامل کردن گزینه های ستاره دار (*) الزامی است
- آدرس پست الکترونیکی شما محفوظ بوده و نمایش داده نخواهد شد

مطالب زیر رو به شما پیشنهاد می کنم ;)

one script

معضلی به نام فروش تراکم!

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ مرداد ۴, ۱۳۹۳ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است با وجود پیش بینی ظرفیت های مختلف برای درآمدزایی شهرداری های کشور، اما بسیاری از این نهادها ˈفروش تراکم راحت ترین راه و در عین ...
one script

تغییر ارزش‌گذاری تعرفه فروش تراکم

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ خرداد ۱۴, ۱۳۹۳ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران از افزایش ۲۴ درصدی تعرفه فروش تراکم به طور میانگین در شهر تهران در سال جاری خبر ...
چگونگی محاسبه نرخ تراکم

چگونگی محاسبه نرخ تراکم

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ بهمن ۷, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است عضو شورای اسلامی شهر تهران چگونگی محاسبه نرخ تراکم در سال ۹۳ را تشریح کرد. در جلسه روز یکشنبه شورای اسلامی شهر تهران ، لایحه ...
فروش تراکم جمع می‌شود؟

فروش تراکم جمع می‌شود؟

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ بهمن ۴, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پی انتقاد از رویه کنونی صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و برخی مجوزها بابت فروش تراکم‌ اضافه و تغییر ...
one script

انتشار اسناد اضافه تراکم تهران

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ آذر ۲۹, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است پهنه تراکم‌های دو تا چهار طبقه در نقشه‌های شهر تفصیلی تهران، علیرغم مخالفت کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری، یک طبقه تراکم اضافه گرفتند. ...
one script

تعریف تراکم در شهرها

این مطلب را اشکان کامرانی در تاریخ آذر ۲۷, ۱۳۹۲ در شهرسازی آنلاین قرار گرفته است تراکم عبارت است از نسبت تعداد جمعیت به میزان معینی از زمین که معمولاً در شهرها به هکتار بیان می‌شود. یکی از اهداف اصلی برنامه ...
  • کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | فروردین ۱۷, ۱۳۹۵

    کتاب معرفی مهمترین ماهواره های سنجش از دور در منابع زمینی

    فایل
    دانلود
  • کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    کتاب نمونه ای از طراحی شهری
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | اسفند ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب نمونه ای از طراحی شهری

    فایل
    دانلود
  • کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۴, ۱۳۹۴

    کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین    لینک دانلود مستقیم کتاب طراحی خیابان و محله سبز برای جامعه و محیط زیست - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    کتاب خوشه ها و جهانی شدن
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۳, ۱۳۹۴

    کتاب خوشه ها و جهانی شدن - توسعه شهری و اقتصاد منطقه ای - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب خوشه ها و جهانی شدن - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب فضاهای امید
    کتاب فضاهای امید
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۲, ۱۳۹۴

    کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب فضاهای امید - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب دلیل طراحی شهر
    کتاب دلیل طراحی شهر
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۱, ۱۳۹۴

    کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب دلیل طراحی شهر - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود
  • کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی
    نوشته شده توسط مرجان جعفری | بهمن ۲۰, ۱۳۹۴

    کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین لینک دانلود مستقیم کتاب هویت مکانی،مشارکت و برنامه ریزی - پخش اختصاصی از شهرسازی آنلاین

    فایل
    دانلود